jueves, 6 de diciembre de 2018

Los 7 pasos para construir o reformar tu vivienda

¿Qué trámites tengo que hacer para construir o reformar una casa?
¿Por dónde empiezo con la obra de mi vivienda?
¿Qué tareas tengo que hacer y qué tareas puedo delegar?

trámites construir reformar vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria

Cuando planteamos la construcción o reforma de nuestra vivienda nos surgen muchas dudas sobre cómo empezar, qué trámites hay que hacer o a quién tenemos que contratar. Hay una serie de trámites administrativos que podemos delegar en los profesionales que contratamos durante la obra. Sin embargo, hay otra serie de tareas que no debemos delegar si queremos asegurarnos de que el resultado nos satisfaga por completo.

En este primer artículo vamos a desglosar los 7 pasos mínimos que debemos dar para construir o reformar una vivienda. Nos centraremos en las tareas que el promotor no debería delegar. Próximamente publicaremos un segundo artículo en el que desglosaremos todas las tareas administrativas: las que sí podemos delegar.


PASO 1

Pensar cuánto dinero queremos destinar a la vivienda


El primer paso es tener una noción de cuánto dinero queremos destinar a la vivienda, especialmente si vamos a necesitar un préstamo o tenemos recursos limitados.

El dinero que tengamos disponible va a condicionar todo el proyecto: calidades, sistemas constructivos, grado de intervención, superficies, etc. Si tenemos recursos muy limitados, tendremos que elegir muy bien a qué los vamos a destinar. Si a priori no tenemos un límite presupuestario, se nos abre un abanico de posibilidades mucho más amplio. El arquitecto nos asesorará y nos ayudará a tomar decisiones en ambos casos.

En los siguientes artículos podéis consultar ejemplos reales de costes de obra en Cantabria, tanto para obra nueva, como para reformas integrales:


PASO 2

Pensar cómo queremos que sea nuestra vivienda


El segundo paso es imaginar cómo nos gustaría que fuese nuestra vivienda. Plantearemos necesidades concretas, como número de estancias, superficie de éstas, materiales a utilizar... Y también plantearemos necesidades subjetivas relacionadas con nuestros gustos y hábitos. Al conjunto de ideas del promotor se le llama “programa de necesidades” y se constituye como el punto de partida del proyecto.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria


Para elaborar el programa de necesidades nos tendremos que hacer preguntas como:
  • ¿Qué espacios necesito?
    • ¿Cuántos dormitorios? ¿Quiero que cada dormitorio tenga su propio cuarto de baño o prefiero baños compartidos? ¿Quiero alguna sala para un uso específico como despacho, gimnasio, sala de música...?
  •  ¿Qué tipo de relación entre espacios me gusta?
    • ¿me gustan los espacios abiertos que comunican las distintas partes de la vivienda o prefiero espacios compartimentados que me den privacidad? ¿Cocina abierta al salón o cerrada?
  • ¿Qué relación con el exterior quiero?
    • ¿Me gustan las grandes cristaleras abiertas al paisaje o prefiero pequeños huecos de ventana para sentirme más protegido?
  • ¿Qué estilo de casa me gustaría?
    • ¿minimalista, industrial, clásico, rústico, ecléctico…?
  • ¿A qué aspectos doy importancia?
    • ¿Me gustaría conseguir una buena eficiencia energética? ¿prefiero tener una casa pequeña de mucha calidad o una casa grande con calidades contenidas? ¿antepongo la estética a la funcionalidad o viceversa?
  • ¿Qué prestaciones y comodidades quiero?
    • ¿Me gustaría que tuviera suelo radiante, hilo musical, persianas motorizadas, domótica…? ¿estores, persianas, contraventanas...?

No se trata de responder a todas estas preguntas, sino de empezar a plantearnos qué tipo de casa queremos. Hay quien plantea su vivienda con muchos condicionantes previos, y hay quien empieza sin ideas preconcebidas y prefiere esperar a las propuestas del arquitecto.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santa Cruz de Bezana Cantabria


PASO 3

Elegir arquitecto para nuestra vivienda


El arquitecto que elijamos nos acompañará a lo largo de todo el proceso de la obra asesorándonos y proponiéndonos ideas. Es importante dar con un profesional de confianza alineado con nuestra forma de pensar. Para tomar una decisión conviene consultar fotografías de sus obras o visitar alguna vivienda que haya diseñado.

Hay muchos tipos de arquitecto: desde el arquitecto “low-cost” que define poco el proyecto y no pasa por la obra; hasta el arquitecto “estrella” que controla hasta el más mínimo detalle, pero no permite que nadie se interponga en sus diseños: ni si quiera el promotor. El primero cuesta poco y aporta poco. El último tiene precios desorbitados y antepone su visión de la Arquitectura a los intereses del cliente. Entre uno y otro hay grandes profesionales que saben sacar el máximo partido a las ideas del cliente, definen perfectamente el proyecto y controlan cuidadosamente la obra. Si elegimos correctamente al arquitecto y nos dejamos asesorar por él, es más que probable que el resultado supere nuestras expectativas.


PASO 4

Revisar el proyecto del arquitecto


El arquitecto nos mostrará propuestas que encajen con nuestro programa de necesidades. Es conveniente que nos presente planos acompañados de imágenes tridimensionales. Las infografías 3D nos facilitarán la comprensión del proyecto y nos ayudarán a entender qué sensaciones transmite cada espacio.

En el siguiente vídeo podéis ver un ejemplo de cómo explicamos un anteproyecto a nuestros clientes. Como veréis en el vídeo, consideramos que es muy importante ofrecer opciones para que el cliente pueda elegir aquella que mejor encaja con su forma de vida.




Tras analizar las propuestas que presenta el arquitecto, nos surgirán nuevas ideas y habrá cuestiones que querremos modificar o ajustar. Quizá queremos un dormitorio más grande, cambiar la posición del salón o convertir un aseo en baño. Con estas nuevas ideas, el arquitecto modificará el proyecto y haremos una nueva revisión. Así hasta que demos con un resultado que nos convenza al 100%. Un diálogo fluido entre arquitecto y promotor es garantía de éxito.

Si dedicamos el tiempo suficiente a esta fase, es muy probable que no haya cambios durante la obra, evitando así sobrecostes y retrasos.


PASO 5

Revisar las calidades y acabados del proyecto de ejecución


Una vez establecidas las directrices del proyecto, el arquitecto nos presentará el Proyecto de Ejecución. En este documento se define cómo se ejecutará cada detalle de la vivienda: sistemas constructivos, instalaciones, materiales, acabados, etc…

Nos interesa revisar tanto los planos, como las mediciones del proyecto. Las mediciones son un listado de todas las partidas de la obra en el que se describen la cantidad y características de cada material elegido. Para tener un control total de la obra conviene que quede definido en el Proyecto de Ejecución todo lo relativo a marcas y modelos.


PASO 6

Elegir un constructor para la obra


Con el proyecto de ejecución revisado, se pide presupuesto a varias constructoras. Hay constructoras que trabajan extraordinariamente bien y constructoras que lo hacen francamente mal. Una constructora poco profesional puede provocar retrasos, fallos de ejecución y rompederos de cabeza. Una constructora profesional ejecuta correctamente los trabajos, cumple los plazos y ofrece garantías. Nuestra recomendación es pedir precio a dos o tres constructoras de las que se tengan buenas referencias.

Para elegir constructora estudiaremos qué obras ha hecho, examinaremos cómo ha presentado la el presupuesto, qué plazos plantea, que garantías ofrece y la oferta económica. Para valorar la oferta económica de las distintas constructoras es interesante hacer un estudio comparativo de precios de cada partida. Para ello contaremos con el asesoramiento del arquitecto.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria


PASO 7

Revisar el presupuesto de ejecución


Una vez elegida la constructora, podemos hacer ajustes finales al proyecto. Si vemos que el precio de alguna partida es exagerado, se puede pedir al constructor que lo revise o que nos ofrezca alguna alternativa para abaratar. También podremos incorporar nuevas partidas si lo estimamos oportuno.

Si hemos recibido un buen asesoramiento sobre precios de obra en fase de proyecto, no necesitaremos hacer grandes ajustes cuando tengamos el presupuesto real. 


A grandes rasgos, estas son las 7 tareas indispensables que tenemos que hacer a la hora de construir o reformar una vivienda. En el próximo artículo desglosaremos todas las tareas administrativas. Como decíamos al principio, las tareas administrativas se pueden delegar: en el arquitecto o en el constructor.

Para finalizar el artículo os dejamos una ilusionante cita:

     Todo lo que una persona puede imaginar, otros podrán hacerlo realidad.
       Julio Verne

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os animamos a compartirlo con otros promotores noveles.

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¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos



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miércoles, 1 de agosto de 2018

¿Cuánto cuesta hacer una reforma integral?

¿Cuánto vale hacer la reforma integral de un inmueble?
¿Qué gastos conlleva la reforma de una vivienda antigua?
¿Por qué hay tanta diferencia de precio de unas estimaciones a otras?

arquitecto cuanto cuesta reforma integral

Antes de aventurarse a hacer una reforma integral conviene hacerse una idea del coste total que habrá que afrontar para evitar sorpresas indeseadas. En ocasiones llegan a nosotros particulares bastante desorientados tras observar grandes diferencias de precio entre las estimaciones que manejamos los distintos profesionales. Otras veces oímos casos de particulares envueltos en obras que no se pueden permitir debido a un mal asesoramiento inicial. Para hacer una estimación realista es necesario conocer las singularidades del inmueble y definir muy bien qué tipo de reforma tenemos en mente.

En este artículo explicaremos los factores que determinan el coste de una reforma, pondremos ejemplos de presupuestos reales, desglosaremos los distintos gastos y finalmente daremos unas recomendaciones para ahorrar a medio y largo plazo.


FACTORES QUE DETERMINAN EL COSTE DE UNA REFORMA INTEGRAL


Los principales factores que influyen en el coste de una reforma son:

  • Alcance de la intervención
  • Estado de la estructura
  • Sistemas constructivos e instalaciones
  • Diseño y calidad de acabados
  • Ubicación y accesos

ALCANCE DE LA INTERVENCIÓN


La superficie a reformar es el dato más importante para hacer una estimación. De ahí que normalmente se trabaje con estimaciones de precio por metro cuadrado de reforma.

A mayor superficie de intervención, mayor es el coste de la reforma. Sin embargo, a mayor superficie de intervención, se consigue un menor "coste por metro cuadrado". Esto se debe a que se consiguen descuentos por volumen de obra y tienen menor repercusión los gastos de desplazamiento y administración.

SISTEMAS CONSTRUCTIVOS E INSTALACIONES


La calidad y durabilidad de los sistemas constructivos, así como la fiabilidad de las marcas empleadas, tienen una influencia significativa en el presupuesto. Sistemas como las fachadas ventiladas, impermeabilizaciones de última generación o buenos aislamientos, tienen un coste superior al de los sistemas tradicionales.

DISEÑO Y CALIDAD DE ACABADOS


El cuidado en el diseño y los detalles, así como la calidad de los acabados, también tiene una influencia considerable en el presupuesto. La realización de detalles sofisticados, el empleo de materiales exclusivos o la realización de mobiliario a medida tiene un coste superior al de utilizar soluciones más básicas y materiales más comunes.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria


ESTADO DE LA ESTRUCTURA


En inmuebles en los que la estructura está deteriorada, es necesario hacer un refuerzo de la misma. El coste de la reforma puede incrementarse significativamente en función del tipo de intervención estructural que sea necesario llevar a cabo.

UBICACIÓN Y ACCESOS


La ubicación de la obra tiene también una importancia considerable. Las obras en edificaciones con accesos difíciles o que están alejadas de núcleos de actividad, suelen ser más costosas que aquellas en las que el acceso es cómodo y hay facilidades logísticas.


PRESUPUESTOS DE REFORMA INTEGRAL ORIENTATIVOS


Para tener un "orden de precios" de lo que puede costar una reforma integral vamos a plantear una serie de ejemplos reales. Consideraremos dos tipos de obras en función del alcance de la intervención:

  • Reforma de acabados
  • Reforma de la distribución

REFORMA INTEGRAL DE ACABADOS


Son reformas de poca complejidad técnica en las que se actualizan las instalaciones y acabados. Se mantiene la distribución existente o se hacen pequeñas variaciones. A nivel administrativo se consideran "obra menor".

  • Vivienda de 120 m2 con calidades medias. Se reforman cocina y baños, incluso instalación de fontanería y saneamiento. Se quita el gotelé de paredes y techos. Se actualiza la instalación eléctrica y se sustituyen todas las ventanas y puertas.
          Estimación: 400 a 600 €/m2

  • Oficina de 200 m2 con calidades medias. Se modifica la imagen corporativa. Se pinta toda la superficie y se instalan nuevas luminarias, rótulos y sistema de aire acondicionado.
          Estimación: 300 a 500 €/m2


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REFORMA INTEGRAL DE LA DISTRIBUCIÓN


Se trata de reformas en las que se modifica significativamente la distribución. Pueden incluir desplazamiento de baños y cocinas, ejecución de nuevas estancias, ampliación de superficie, cambios de uso, etc. A nivel administrativo se consideran "obra mayor".

  • Vivienda de 120 m2 con calidades altas. Se tiran todos los tabiques, incluso la hoja interior de fachada. Queda en pie solo la estructura y el perímetro de la vivienda. Se hace vivienda de diseño con sistemas constructivos y calidades altas (suelo radiante, grandes cristaleras, buen aislamiento térmico y acústico de fachada, mobiliario a medida).
          Estimación: 800 a 1.000 €/m2

  • Vivienda unifamiliar de 250 m2 con calidades medias. Se tiran todos los tabiques. Se hace vivienda de diseño con sistemas constructivos, instalaciones y calidades medias. Se renueva la carpintería interior y exterior.
          Estimación: 600 a 800 €/m2

  • Oficina de 200 m2 con calidades altas. Se tiran todos los tabiques y se hace una nueva distribución con grandes mamparas de cristal. Se pone aire acondicionado e instalaciones sofisticadas de energía, datos, alarma y contraincendios. Se define una imagen corporativa con rótulos y mobiliario personalizado.
          Estimación: 600 a 800 €/m2

  • Cabaña de 150 m2 en la montaña. Se hace demolición integral a excepción de muros de piedra. Se reconstruye cimentación, estructura de madera, distribución y acabados con calidades medias. Instalaciones sencillas y conexión de éstas a red municipal situada a unos 100 metros.
          Estimación: 600 a 800 €/m2


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En estos ejemplos hemos planteado unas cifras orientativas basadas en la experiencia. Para saber cuánto costará una reforma con exactitud es necesario hacer un presupuesto real en base a un proyecto en el que se definan todas las obras a realizar con sus correspondientes calidades.


GASTOS QUE CONLLEVA UNA REFORMA INTEGRAL


El presupuesto de obra, aún siendo el gasto más representativo, no es el único coste que vamos a tener que asumir al hacer una reforma integral. Los principales gastos a considerar son:

  • Presupuesto de la obra
  • Honorarios técnicos
  • Tasas y fianzas municipales

PRESUPUESTO DE LA OBRA


El "presupuesto de contrata" es el importe que se abona al constructor por la ejecución material de los trabajos. 

Como norma general, se aplica un tipo impositivo del 21 % de IVA. En el caso de  viviendas en las que se hacen obras de refuerzo estructural, mejora de accesibilidad o intervención en cerramientos, se aplica un tipo reducido del 10%. En el siguiente enlace se pueden consultar más supuestos de IVA reducido: Nota informativa de Hacienda 

HONORARIOS TÉCNICOS


En obras de cierta complejidad, como aquellas en las que se modifica significativamente la distribución o en las que hay dudas sobre la seguridad estructural, es necesario contratar a un arquitecto. Otras veces se contratará a un arquitecto porque se busca un mayor grado de diseño, calidad y control de obra.

Los honorarios del arquitecto dependen del volumen de obra y del grado de diseño e implicación requeridos. Suelen ser un porcentaje entre un 5 y un 10 % del presupuesto de contrata. 


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TASAS Y FIANZAS MUNICIPALES


Existe una serie de tasas y fianzas que hay que abonar en el Ayuntamiento:

  • Tasa por licencia de obra. Es aplicable a todas las obras. El tipo impositivo suele estar entre el 4 y el 6 % del P.E.M.  y varia de unos municipios a otros. El P.E.M. (Presupuesto de Ejecución Material) es aproximadamente un 81% del “presupuesto de contrata" sin IVA.
  • Tasa por ocupación de vía pública. Es aplicable cuando se requiere ocupar la vía pública con andamios o contenedores de obra. El importe dependerá de la superficie y tiempo que se va a ocupar.
  • Fianza para cubrir posibles daños en vía pública. Es aplicable cuando hay ocupación de vía pública y depende de la superficie a ocupar. Al finalizar las obras la fianza será devuelta si no hay daños.
  • Fianza de gestión de residuos. Es aplicable a obras consideradas administrativamente "obra mayor". El importe depende de la cantidad y tipo de residuos que se generen. Al finalizar las obras la fianza será devuelta al presentar los certificados del responsable de la gestión.


¿CÓMO AHORRAR EN UNA REFORMA INTEGRAL?


Se puede conseguir un importante ahorro si se estudian cuidadosamente las distintas posibilidades de reforma y se toman decisiones con visión a largo plazo. A continuación os damos algunas recomendaciones para ahorrar:

  • Plantear la reforma con visión de medio-largo plazo. Si tenemos en cuenta que nuestras necesidades van a ir cambiando a lo largo de la vida y prevemos esos cambios, podremos evitar hacer "reforma sobre reforma".
  • Contar con asesoramiento especializado en fase de proyecto. La realización de un buen proyecto permite invertir en lo relevante y  evita que haya desviaciones presupuestarias y sobrecostes durante las obras.
  • Contratar a una constructora profesional y solvente. Esto da garantía de que se ejecuten correctamente los trabajos y se entreguen las obras en plazo. Una mala ejecución provoca patologías que acaban generando costes de reparación.
  • Invertir en ahorro energético. El empleo de instalaciones eficientes y buenos aislamientos permite conseguir un gran ahorro en las facturas de energía.
  • Elegir materiales y sistemas duraderos. Los materiales de calidad reducen los gastos de mantenimiento a medio-largo plazo.

En el siguiente enlace podéis consultar los pasos a seguir para hacer la reforma integral de vuestra vivienda:


Para finalizar el artículo os dejamos una paradójica y certera cita:

         Nada es permanente, a excepción del cambio.
               Heráclito. Filósofo griego

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

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¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos

SECCIONES

jueves, 27 de octubre de 2016

Anulación del Plan General de Ordenación Urbana

¿Qué pasa cuando se anula un Plan General de Ordenación Urbana?
¿Cómo me afecta la anulación del Plan Urbanístico?
¿Puedo solicitar una indemnización por los perjuicios ocasionados?


La anulación de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) puede producirse varios años después de que éste haya entrado en vigor, generando importantes problemas de inseguridad jurídica tanto a los propietarios de terrenos, como a las personas interesadas en invertir en un negocio en el municipio.

De ahí que, a raíz de la noticia de que "El Supremo, por unanimidad, anula el plan de urbanismo de Santander", hayamos recibido esta semana multitud de llamadas de clientes preocupados por cómo puede afectar la anulación a sus propiedades. 

En este artículo ofrecemos una visión general de qué ocurre cuando se anula un plan general, explicando brevemente qué motivos pueden provocar su anulación, qué perjuicios ocasiona y qué pasos deben seguir los afectados.


¿POR QUÉ SE ANULA EL PLAN GENERAL?

Al igual que cualquier otro reglamento, el Plan General puede ser recurrido por vía judicial. Si los motivos del recurso presentado tienen suficiente fundamento, el tribunal estimará la demanda y procederá a la anulación del Plan.

Los motivos que originan la anulación de un Plan Urbanístico pueden ser de dos tipos, en función de si la nulidad está provocada por fallos en la forma de tramitar el expediente o si se trata de fallos en el contenido del documento.

DEFECTOS DE FORMA. Ejemplos:

  • Insuficiente justificación de la memoria económica
  • Insuficiente justificación del impacto ambiental
  • Falta de mayoría absoluta en la aprobación de alguna de las fases

DEFECTOS DE CONTENIDO. Ejemplos:
  • Estimación de crecimiento irreal
  • Incumplimiento de las previsiones o estándares de calidad que fija la Ley del Suelo
  • Deficiencias en la Evaluación Ambiental

Cuando los defectos son de forma, se puede retomar la tramitación del plan desde el punto anterior al que se cometió el defecto. Sin embargo, si los fallos son de contenido se debe volver a tramitar el plan desde el principio.

Por otra parte, si los defectos están localizados en una zona concreta del municipio y no afectan al resto, se puede anular sólo esa parte del plan, manteniendo en vigor el Plan Nuevo para el resto del municipio.


¿QUE PERJUICIOS OCASIONA LA ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL?

La anulación del plan urbanístico supone grandes perjuicios, tanto a los intereses generales del municipio, como a intereses particulares.


A NIVEL GENERAL

  • El plan que entra en vigor (el Plan Anterior) está desactualizado respecto a las necesidades y transformaciones que requiere el municipio
  • Se perjudica la actividad económica, al crearse una situación de inseguridad jurídica derivada de la anulación de un reglamento que estaba en funcionamiento.
  • Se desperdicia el enorme trabajo y recursos invertidos en la elaboración y tramitación del plan
  • Se desperdicia el trabajo realizado en la redacción de planes parciales derivados del plan general

A NIVEL PARTICULAR
  • Se perjudican los intereses de los propietarios de terrenos en los que el plan preveía una mejora en las condiciones de edificabilidad.
  • Se perjudican los intereses de los promotores que tenían en marcha proyectos sustentados en las previsiones del Plan Nuevo.



¿QUÉ PASA CUANDO SE ANULA EL PLAN GENERAL?

En el momento en el que el tribunal notifica al Ayuntamiento la anulación del Plan Nuevo, entra de inmediato en vigor el Plan Anterior. Esto significa que a partir de ese momento, solo se conceden licencias a los expedientes que cumplen las condiciones que fijaba el Plan Anterior. El Ayuntamiento deberá dar a conocer el fallo del tribunal mediante publicación en el Boletín Oficial de la comunidad autónoma.

La anulación del Plan General, supone además la anulación de los planes parciales que desarrollaban el Plan Nuevo.

En lo que respecta a las licencias urbanísticas, el procedimiento que seguirá la Administración depende de la fase en que está cada expediente en el momento en el que recibe la notificación del tribunal. Se pueden dar tres situaciones:

OBRAS TERMINADAS
Las obras terminadas al amparo del Plan General Nuevo, en caso de que incumplan el Plan Anterior, se considerarán "fuera de ordenación". No darán lugar a sanciones ya que las obras se realizaron al amparo de una licencia municipal.

PROYECTOS CON LICENCIA
Los proyectos que han recibido licencia urbanística al amparo del Plan General Nuevo se pueden finalizar siguiendo las condiciones que marcaba dicho plan, aunque ya no esté en vigor. En caso de que se hagan modificaciones respecto al proyecto que obtuvo licencia, se deberá cumplir el Plan Anterior (plan vigente). Es por ello que, antes de hacer modificaciones en fase de obra, conviene asegurarse de que sean compatibles con el planeamiento urbanístico.

Existe la posibilidad de que un proyecto que cuenta con licencia al amparo del Plan Nuevo se vea forzado a cumplir el Plan Anterior. Este caso se puede dar cuando se interpone un recurso contra la licencia urbanística o cuando el Ayuntamiento decide revisar el expediente de oficio. Si la Administración observa que el proyecto tiene defectos que requieren la realización de modificaciones, se deberá cumplir el Plan Anterior.

PROYECTOS EN TRAMITACIÓN
Los proyectos presentados en el Ayuntamiento que no cuentan con licencia urbanística en el momento de la notificación, deberán adaptarse a las prescripciones del Plan General Anterior.



¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR COMO AFECTADO?

INFORMARSE
El primer paso es informarse de cómo afecta la anulación del Plan General a la parcela o solar en concreto. Se puede consultar en el servicio de urbanismo del Ayuntamiento o a un arquitecto local. Para valorar la afección se deben estudiar con detenimiento las diferencias existentes entre el Plan Nuevo y el Plan Anterior.

SOLICITAR INDEMNIZACIÓN
Una vez estudiadas las diferencias, si se observa que la anulación del plan ocasiona un trastorno económico, el afectado tiene derecho a reclamar una indemnización a la Administración. La indemnización puede cubrir costes de compra de un terreno, costes de redacción de un proyecto, etc...

Para que la reclamación sea admitida, es fundamental que quede perfectamente acreditado el perjuicio ocasionado. Para ello es conveniente acompañarla de un informe técnico redactado por un arquitecto.


UN EJEMPLO ACTUAL

A continuación ponemos el ejemplo de la reciente anulación del Plan General de Ordenación Urbana de Santander, enumerando algunas fechas relevantes:

  • 1997 Aprobación definitiva del Plan General Anterior
  • 2003 Convocatoria de concurso para revisión del Plan General
  • 2005 Avance del Plan General Nuevo
  • 2012 Aprobación definitiva del Plan General Nuevo (BOC nº 35 29/09/2012)
  • 2012 ARCA presenta recurso contencioso administrativo
  • 2015 El Tribunal Superior de Justicia de Cantabria desestima el recuso de ARCA (Nota de prensa del TSJC) (Sentencia del TSJC)
  • 2016 El Tribunal Supremo estima el recurso de ARCA y anula el Plan General Nuevo

Como se puede observar, el Nuevo Plan General de Santander se anula tras cuatro años en vigor, y después de nueve años de tramitación. Esto da una idea del trastorno que supone tanto a las arcas públicas, como a los intereses públicos y privados.


Para finalizar el artículo os dejamos una esperanzadora cita:

En la historia de los hombres cada acto de destrucción encuentra su respuesta, tarde o temprano, en un acto de creación.
Eduardo Galeano, escritor uruguayo


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amutio y bernal

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Alegaciones al Plan General de Ordenación Urbana






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lunes, 21 de septiembre de 2015

Alegaciones al Plan General de Ordenación Urbana

¿Qué es un Plan General de Ordenación Urbana?
¿Puedo participar en su redacción?
¿Cuándo y cómo presentar alegaciones?



El Plan General de Ordenación Urbana es uno de los instrumentos de planeamiento más complejos de elaborar, debido a la coexistencia de grandes intereses enfrentados y a la gran cantidad de agentes intervinientes. Tanto es así que muchos planes generales llevan más de una década en tramitación y aún no han llegado a ver la luz.

Uno de los principales agentes intervinientes en su redacción es la ciudadanía, que de forma individual o agrupada en colectivos, puede presentar sugerencias y alegaciones para que sean tenidas en cuenta en la elaboración.

En este artículo vamos a explicar brevemente en qué consiste un plan general, cuál es el procedimiento de elaboración y cómo podemos participar es su redacción.


¿QUÉ ES UN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA?

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es un instrumento de planeamiento urbanístico en el que se define cómo será el desarrollo de los núcleos urbanos: es lo que se podría llamar el "proyecto de ciudad". En él queda reflejado cómo será el municipio en el futuro, estableciendo el trazado y ubicación de las principales infraestructuras, fijando las pautas de crecimiento y dictando las normas de conservación del patrimonio.

Las principales funciones del plan son:
  • Clasificación y calificación del suelo (suelo urbano, suelo urbanizable, suelo rústico y las distintas categorías dentro de cada clase)
  • Diseño del trazado y ubicación de los principales equipamientos y espacios públicos
  • Definición de las normas aplicables a cada clase y categoría de suelo.

El impulsor de su aprobación es el Ayuntamiento, que es quien encarga a un equipo técnico su redacción. En municipios pequeños es habitual encontrar instrumentos de planeamiento más sencillos, como las Normas Subsidiarias (NNSS) o los Planes de Delimintación de Suelo Urbano (PDSU), debido a la gran complejidad y coste de redactar un Plan General. 


FASES DEL PLAN

La redacción de un nuevo plan se realiza siguiendo las fases establecidas en la Ley del Suelo de cada comunidad autónoma. En el caso de Cantabria, las cuatro fases quedan definidas en la Ley de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (Ley 2/2001) y son:

AVANCE
El equipo redactor define los criterios, objetivos y soluciones generales que regirán la ordenación del núcleo.

Tras su publicación en el boletín oficial se abre un periodo de exposición pública en el que los ciudadanos pueden trasladar sugerencias al equipo redactor.

APROBACIÓN INICIAL
Una vez valoradas las sugerencias se elabora un documento más completo en el que se define con detalle el nuevo plan. En esta fase el Ayuntamiento informa a las distintas administraciones afectadas: Gobierno Autonómico, Comisión Regional de Ordenación del Territorio (CROTU), Consejería de Medio Ambiente, municipios colindantes y Registro de la propiedad.

Tras su publicación en el boletín oficial se abre un nuevo periodo de exposición pública en el que los ciudadanos pueden presentar alegaciones.

En caso de que, tras estudiar las alegaciones, se hagan modificaciones sustanciales en el plan, se volverá a someter el documento a un nuevo periodo de exposición pública en el que se pueden volver a presentar alegaciones.

APROBACIÓN PROVISIONAL
Una vez se disponga del informe favorable del órgano encargado de la Evaluación Ambiental, se procede a la aprobación provisional.

APROBACIÓN DEFINITIVA
Finalmente se remite el plan a la Comisión Regional de Ordenación del Terrritorio para que haga la aprobación definitiva. Este órgano se encargará de verificar la legalidad del plan y, si lo estima oportuno, introducir modificaciones que afecten a intereses supramunicipales.


¿CÓMO Y CUANDO PRESENTAR ALEGACIONES?

El plan está abierto a la participación ciudadana en sus dos primeras fases, permitiendo presentar sugerencias en la fase de Avance y alegaciones en la fase de Aprobación Inicial. A nivel práctico, la diferencia entre las sugerencias y las alegaciones es que las segundas deben ser respondidas por el equipo redactor, mientras que las primeras no.

Las alegaciones se presentan en el Registro General del Ayuntamiento, en el plazo fijado por el equipo de gobierno. El plazo mínimo será de un mes desde la publicación del documento en el boletín oficial.

Para dotar a las alegaciones de mayor solidez y base jurídica, es conveniente acompañarlas de un informe técnico redactado por un técnico competente en materia de urbanismo (arquitecto o ingeniero de caminos)  De esta forma se aumentan las probabilidades de que sean tenidas en cuenta por el equipo redactor.

Entre las alegaciones más habituales están las presentadas por particulares en relación a propiedades afectadas por el plan. Algunos ejemplos comunes son:

  • Cambio de la clasificación o calificación de un suelo (paso de rústico a urbano, paso de rústico protegido a rústico ordinario, etc...)
  • Inclusión o exclusión de edificios en los distintos catálogos municipales
  • Modificación del trazado de un viario o la localización de una infraestructura
  • Modificación de los parámetros normativos aplicables a un suelo o edificio

Para saber en qué fase está el Plan General de un municipio, se puede consultar en el Ayuntamiento o en la Dirección General de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma. Al pie de este artículo adjuntamos una tabla con los planeamientos vigentes y en fase de tramitación de todos los municipios de Cantabria, actualizado a 28/08/2015.


Para finalizar el artículo os dejamos una constructiva cita:

La crítica debe hacerse a tiempo; no hay que dejarse llevar por la mala costumbre de criticar sólo después de consumados los hechos.


Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición. 

¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos




* Tabla de planes vigentes y en tramitación de municipios de Cantabria, actualizada a 28/08/2015. Información obtenida de la Dirección General de Ordenación del Territorio (www.territoriodecantabria.es)


MUNICIPIO
P. VIGENTE
P. TRAMITACIÓN
ALFOZ DE LLOREDO
PGOU 2015
-
AMPUERO
NNSS 1996
AVANCE 2012
ANIEVAS
PDSU 1989
-
ARENAS DE IGUÑA
NNSS 1988
AVANCE 2006
ARGOÑOS
PGOU 2007
AVANCE 2013
ARNUERO
PGOU 2013
-
ARREDONDO
NNSS 1999
AVANCE 2010
ASTILLERO (EL)
NNSS 2000
-
BÁRCENA DE CICERO
NNSS 2000
AVANCE 2010
BÁRCENA DE PIE DE CONCHA
NNSS 1988
AVANCE 2009
BAREYO
NNSS 1990
AP. INICIAL 2015
CABEZÓN DE LA SAL
PGOU 2013
-
CABEZÓN DE LIÉBANA
PGOU 2013
-
CABUÉRNIGA
NNSS 1985
-
CAMALEÑO
DSU 1992
AVANCE 2011
CAMARGO
PGOU 1988
AP. INICIAL 2011
CAMPOO DE ENMEDIO
NNSS 1991
AP. INICIAL 2014
CAMPOO DE YUSO
NNSS 1983
AVANCE 2005
CARTES
NNSS 1984
AP. INICIAL 2010
CASTAÑEDA
NNSS 1987
AVANCE 2005
CASTRO URDIALES
PGOU 1997
-
CIEZA
PGOU 2014
-
CILLORIGO DE LIEBANA
DGSU 2004
AVANCE 2009
COLINDRES
PGOU 1964
AVANCE 2006
COMILLAS
PGOU 2008
-
CORRALES DE BUELNA
PGOU 2015
-
CORVERA DE TORANZO
NNSS 1989
-
ENTRAMBASAGUAS
NNSS 1992
-
ESCALANTE
NNSS 1987
AP. PROV. 2015
GURIEZO
NNSS 1991
AVANCE 2009
HAZAS DE CESTO
NNSS 1999
-
HERMANDAD DE CAMPOO DE SUSO
NNSS 1983
AVANCE 2006
HERRERIAS
PDSU 1998
AP. PROV. 2015
LAMASÓN
PDSU 1999
-
LAREDO
PGOU 2015
-
LIENDO
PGOU 2013
-
LIÉRGANES
NNSS 1987
AP. INICIAL 2013
LIMPIAS
NNSS 1989
AVANCE 2009
LUENA
DGSU 2013
-
MARINA DE CUDEYO
PGOU 1987
AVANCE 2002
MAZCUERRAS
NNSS 1983
AVANCE 2005
MEDIO CUDEYO
PGOU 2011
-
MERUELO
NNSS 1999
AP. INICIAL 2015
MIENGO
NNSS 1987
AP. PROV. 2015
MIERA
PDSU 1986
-
MOLLEDO
PGOU 2015
-
NOJA
NNSS 1990
AVANCE 2014
PENAGOS
DGSU 2007
AVANCE 2009
PEÑARRUBIA
PDSU 2002
AP. PROV. 2006
PESAGÜERO
DGSU 2005
-
PESQUERA
PGOU 2014
-
PIÉLAGOS
PGOU 1993
AP. INICIAL 2010
POLACIONES
PDSU 2014
-
POLANCO
NNSS 1989
AP. INICIAL 2014
POTES
PGOU 2005
-
PUENTE VIESGO
PGOU 2012
-
RAMALES DE LA VICTORIA
NNSS 1994
-
RASINES
PDSU 1988
AP. INICIAL 2006
REINOSA
PGOU 1995
-
REOCÍN
NNSS 1986
AP. INICIAL 2010
RIBAMONTÁN AL MAR
NNSS 2001
AP. INICIAL 2015
RIBAMONTÁN AL MONTE
NNSS 1993
-
RIONANSA
NNSS 1994
AP. INICIAL 2014
RIOTUERTO
NNSS 1991
AVANCE 2013
LAS ROZAS
NNSS 1983
-
RUENTE
NNSS 1983
-
RUESGA
PDSU 1986
AP. INICIAL 2015
RUILOBA
NNSS 1991
AVANCE 2006
SAN FELICES DE BUELNA
NNSS 1990
AP. PROV. 2015
SAN MIGUEL DE AGUAYO
PGOU 2013
-
SAN PEDRO DEL ROMERAL
DGSU 2012
-
SAN ROQUE DE RIOMIERA
NNSS 1990
-
SANTA CRUZ DE BEZANA
NNSS 2007
AP. PROV. 2015
SANTA MARIA DE CAYÓN
NNSS 1987
AVANCE 2010
SANTANDER
PGOU 2012
-
SANTILLANA DEL MAR
PGOU 2004
-
SANTIURDE DE REINOSA
NNSS 1989
-
SANTIURDE DE TORANZO
NNSS 1989
AVANCE 2009
SANTOÑA
PGOU 1988
AVANCE 2011
SAN VICENTE DE LA BARQUERA
PGOU 2015
-
SARO
NNSS 1998
AVANCE 2010
SELAYA
NNSS 1997
AVANCE 2004
SOBA
NNSS 1991
-
SOLÓRZANO
PGOU 2015
-
SUANCES
PGOU 1990
AVANCE 2013
LOS TOJOS
PDSU 1984
-
TORRELAVEGA
PGOU 1996
AVANCE 2009
TRESVISO
-
-
TUDANCA
PDSU 1988
-
UDÍAS
PDSU 2005
AVANCE 2009
VALDÁLIGA
DGSU 2007
AVANCE 2009
VALDEOLEA
NNSS 1984
AVANCE 2004
VALDEPRADO DEL RÍO
PDSU 1984
-
VALDERREDIBLE
PDSU 2004
AP. INICIAL 2015
VAL DE SAN VICENTE
NNSS 1998
AVANCE 2008
VALLE DE VILLAVERDE
-
AP. INICIAL 2015
VEGA DE LIEBANA
PDSU 1995
AVANCE 2002
VEGA DE PAS
DGSU 2010
AVANCE 2011
VILLACARRIEDO
NNSS 1998
AVANCE 2005
VILLAESCUSA
NNSS 1983
AVANCE 2008
VILLAFUFRE
DGSU 2014
-
VOTO
NNSS 1994
AVANCE 2011