¿Qué pasa cuando se anula un Plan General de Ordenación Urbana?
¿Cómo me afecta la anulación del Plan Urbanístico?
¿Puedo solicitar una indemnización por los perjuicios ocasionados?
La anulación de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) puede producirse varios años después de que éste haya entrado en vigor, generando importantes problemas de inseguridad jurídica tanto a los propietarios de terrenos, como a las personas interesadas en invertir en un negocio en el municipio.
De ahí que, a raíz de la noticia de que "El Supremo, por unanimidad, anula el plan de urbanismo de Santander", hayamos recibido esta semana multitud de llamadas de clientes preocupados por cómo puede afectar la anulación a sus propiedades.
En este artículo ofrecemos una visión general de qué ocurre cuando se anula un plan general, explicando brevemente qué motivos pueden provocar su anulación, qué perjuicios ocasiona y qué pasos deben seguir los afectados.
¿POR QUÉ SE ANULA EL PLAN GENERAL?
Al igual que cualquier otro reglamento, el Plan General puede ser recurrido por vía judicial. Si los motivos del recurso presentado tienen suficiente fundamento, el tribunal estimará la demanda y procederá a la anulación del Plan.
Los motivos que originan la anulación de un Plan Urbanístico pueden ser de dos tipos, en función de si la nulidad está provocada por fallos en la forma de tramitar el expediente o si se trata de fallos en el contenido del documento.
DEFECTOS DE FORMA. Ejemplos:
- Insuficiente justificación de la memoria económica
- Insuficiente justificación del impacto ambiental
- Falta de mayoría absoluta en la aprobación de alguna de las fases
DEFECTOS DE CONTENIDO. Ejemplos:
- Estimación de crecimiento irreal
- Incumplimiento de las previsiones o estándares de calidad que fija la Ley del Suelo
- Deficiencias en la Evaluación Ambiental
Cuando los defectos son de forma, se puede retomar la tramitación del plan desde el punto anterior al que se cometió el defecto. Sin embargo, si los fallos son de contenido se debe volver a tramitar el plan desde el principio.
Por otra parte, si los defectos están localizados en una zona concreta del municipio y no afectan al resto, se puede anular sólo esa parte del plan, manteniendo en vigor el Plan Nuevo para el resto del municipio.
¿QUE PERJUICIOS OCASIONA LA ANULACIÓN DE UN PLAN GENERAL?
La anulación del plan urbanístico supone grandes perjuicios, tanto a los intereses generales del municipio, como a intereses particulares.
A NIVEL GENERAL
- El plan que entra en vigor (el Plan Anterior) está desactualizado respecto a las necesidades y transformaciones que requiere el municipio
- Se perjudica la actividad económica, al crearse una situación de inseguridad jurídica derivada de la anulación de un reglamento que estaba en funcionamiento.
- Se desperdicia el enorme trabajo y recursos invertidos en la elaboración y tramitación del plan
- Se desperdicia el trabajo realizado en la redacción de planes parciales derivados del plan general
A NIVEL PARTICULAR
- Se perjudican los intereses de los propietarios de terrenos en los que el plan preveía una mejora en las condiciones de edificabilidad.
- Se perjudican los intereses de los promotores que tenían en marcha proyectos sustentados en las previsiones del Plan Nuevo.
¿QUÉ PASA CUANDO SE ANULA EL PLAN GENERAL?
En el momento en el que el tribunal notifica al Ayuntamiento la anulación del Plan Nuevo, entra de inmediato en vigor el Plan Anterior. Esto significa que a partir de ese momento, solo se conceden licencias a los expedientes que cumplen las condiciones que fijaba el Plan Anterior. El Ayuntamiento deberá dar a conocer el fallo del tribunal mediante publicación en el Boletín Oficial de la comunidad autónoma.
La anulación del Plan General, supone además la anulación de los planes parciales que desarrollaban el Plan Nuevo.
En lo que respecta a las licencias urbanísticas, el procedimiento que seguirá la Administración depende de la fase en que está cada expediente en el momento en el que recibe la notificación del tribunal. Se pueden dar tres situaciones:
OBRAS TERMINADAS
Las obras terminadas al amparo del Plan General Nuevo, en caso de que incumplan el Plan Anterior, se considerarán "fuera de ordenación". No darán lugar a sanciones ya que las obras se realizaron al amparo de una licencia municipal.
PROYECTOS CON LICENCIA
Los proyectos que han recibido licencia urbanística al amparo del Plan General Nuevo se pueden finalizar siguiendo las condiciones que marcaba dicho plan, aunque ya no esté en vigor. En caso de que se hagan modificaciones respecto al proyecto que obtuvo licencia, se deberá cumplir el Plan Anterior (plan vigente). Es por ello que, antes de hacer modificaciones en fase de obra, conviene asegurarse de que sean compatibles con el planeamiento urbanístico.
Existe la posibilidad de que un proyecto que cuenta con licencia al amparo del Plan Nuevo se vea forzado a cumplir el Plan Anterior. Este caso se puede dar cuando se interpone un recurso contra la licencia urbanística o cuando el Ayuntamiento decide revisar el expediente de oficio. Si la Administración observa que el proyecto tiene defectos que requieren la realización de modificaciones, se deberá cumplir el Plan Anterior.
PROYECTOS EN TRAMITACIÓN
Los proyectos presentados en el Ayuntamiento que no cuentan con licencia urbanística en el momento de la notificación, deberán adaptarse a las prescripciones del Plan General Anterior.
PROYECTOS CON LICENCIA
Los proyectos que han recibido licencia urbanística al amparo del Plan General Nuevo se pueden finalizar siguiendo las condiciones que marcaba dicho plan, aunque ya no esté en vigor. En caso de que se hagan modificaciones respecto al proyecto que obtuvo licencia, se deberá cumplir el Plan Anterior (plan vigente). Es por ello que, antes de hacer modificaciones en fase de obra, conviene asegurarse de que sean compatibles con el planeamiento urbanístico.
Existe la posibilidad de que un proyecto que cuenta con licencia al amparo del Plan Nuevo se vea forzado a cumplir el Plan Anterior. Este caso se puede dar cuando se interpone un recurso contra la licencia urbanística o cuando el Ayuntamiento decide revisar el expediente de oficio. Si la Administración observa que el proyecto tiene defectos que requieren la realización de modificaciones, se deberá cumplir el Plan Anterior.
PROYECTOS EN TRAMITACIÓN
Los proyectos presentados en el Ayuntamiento que no cuentan con licencia urbanística en el momento de la notificación, deberán adaptarse a las prescripciones del Plan General Anterior.
¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR COMO AFECTADO?
INFORMARSE
El primer paso es informarse de cómo afecta la anulación del Plan General a la parcela o solar en concreto. Se puede consultar en el servicio de urbanismo del Ayuntamiento o a un arquitecto local. Para valorar la afección se deben estudiar con detenimiento las diferencias existentes entre el Plan Nuevo y el Plan Anterior.
SOLICITAR INDEMNIZACIÓN
Una vez estudiadas las diferencias, si se observa que la anulación del plan ocasiona un trastorno económico, el afectado tiene derecho a reclamar una indemnización a la Administración. La indemnización puede cubrir costes de compra de un terreno, costes de redacción de un proyecto, etc...
Para que la reclamación sea admitida, es fundamental que quede perfectamente acreditado el perjuicio ocasionado. Para ello es conveniente acompañarla de un informe técnico redactado por un arquitecto.
UN EJEMPLO ACTUAL
A continuación ponemos el ejemplo de la reciente anulación del Plan General de Ordenación Urbana de Santander, enumerando algunas fechas relevantes:
- 1997 Aprobación definitiva del Plan General Anterior
- 2003 Convocatoria de concurso para revisión del Plan General
- 2005 Avance del Plan General Nuevo
- 2012 Aprobación definitiva del Plan General Nuevo (BOC nº 35 29/09/2012)
- 2012 ARCA presenta recurso contencioso administrativo
- 2015 El Tribunal Superior de Justicia de Cantabria desestima el recuso de ARCA (Nota de prensa del TSJC) (Sentencia del TSJC)
- 2016 El Tribunal Supremo estima el recurso de ARCA y anula el Plan General Nuevo
Como se puede observar, el Nuevo Plan General de Santander se anula tras cuatro años en vigor, y después de nueve años de tramitación. Esto da una idea del trastorno que supone tanto a las arcas públicas, como a los intereses públicos y privados.
Para finalizar el artículo os dejamos una esperanzadora cita:
En la historia de los hombres cada acto de destrucción encuentra su respuesta, tarde o temprano, en un acto de creación.
Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.
Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición.
¡Un saludo!
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