jueves, 6 de diciembre de 2018

Los 7 pasos para construir o reformar tu vivienda

¿Qué trámites tengo que hacer para construir o reformar una casa?
¿Por dónde empiezo con la obra de mi vivienda?
¿Qué tareas tengo que hacer y qué tareas puedo delegar?

trámites construir reformar vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria

Cuando planteamos la construcción o reforma de nuestra vivienda nos surgen muchas dudas sobre cómo empezar, qué trámites hay que hacer o a quién tenemos que contratar. Hay una serie de trámites administrativos que podemos delegar en los profesionales que contratamos durante la obra. Sin embargo, hay otra serie de tareas que no debemos delegar si queremos asegurarnos de que el resultado nos satisfaga por completo.

En este primer artículo vamos a desglosar los 7 pasos mínimos que debemos dar para construir o reformar una vivienda. Nos centraremos en las tareas que el promotor no debería delegar. Próximamente publicaremos un segundo artículo en el que desglosaremos todas las tareas administrativas: las que sí podemos delegar.


PASO 1

Pensar cuánto dinero queremos destinar a la vivienda


El primer paso es tener una noción de cuánto dinero queremos destinar a la vivienda, especialmente si vamos a necesitar un préstamo o tenemos recursos limitados.

El dinero que tengamos disponible va a condicionar todo el proyecto: calidades, sistemas constructivos, grado de intervención, superficies, etc. Si tenemos recursos muy limitados, tendremos que elegir muy bien a qué los vamos a destinar. Si a priori no tenemos un límite presupuestario, se nos abre un abanico de posibilidades mucho más amplio. El arquitecto nos asesorará y nos ayudará a tomar decisiones en ambos casos.

En los siguientes artículos podéis consultar ejemplos reales de costes de obra en Cantabria, tanto para obra nueva, como para reformas integrales:


PASO 2

Pensar cómo queremos que sea nuestra vivienda


El segundo paso es imaginar cómo nos gustaría que fuese nuestra vivienda. Plantearemos necesidades concretas, como número de estancias, superficie de éstas, materiales a utilizar... Y también plantearemos necesidades subjetivas relacionadas con nuestros gustos y hábitos. Al conjunto de ideas del promotor se le llama “programa de necesidades” y se constituye como el punto de partida del proyecto.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria


Para elaborar el programa de necesidades nos tendremos que hacer preguntas como:
  • ¿Qué espacios necesito?
    • ¿Cuántos dormitorios? ¿Quiero que cada dormitorio tenga su propio cuarto de baño o prefiero baños compartidos? ¿Quiero alguna sala para un uso específico como despacho, gimnasio, sala de música...?
  •  ¿Qué tipo de relación entre espacios me gusta?
    • ¿me gustan los espacios abiertos que comunican las distintas partes de la vivienda o prefiero espacios compartimentados que me den privacidad? ¿Cocina abierta al salón o cerrada?
  • ¿Qué relación con el exterior quiero?
    • ¿Me gustan las grandes cristaleras abiertas al paisaje o prefiero pequeños huecos de ventana para sentirme más protegido?
  • ¿Qué estilo de casa me gustaría?
    • ¿minimalista, industrial, clásico, rústico, ecléctico…?
  • ¿A qué aspectos doy importancia?
    • ¿Me gustaría conseguir una buena eficiencia energética? ¿prefiero tener una casa pequeña de mucha calidad o una casa grande con calidades contenidas? ¿antepongo la estética a la funcionalidad o viceversa?
  • ¿Qué prestaciones y comodidades quiero?
    • ¿Me gustaría que tuviera suelo radiante, hilo musical, persianas motorizadas, domótica…? ¿estores, persianas, contraventanas...?

No se trata de responder a todas estas preguntas, sino de empezar a plantearnos qué tipo de casa queremos. Hay quien plantea su vivienda con muchos condicionantes previos, y hay quien empieza sin ideas preconcebidas y prefiere esperar a las propuestas del arquitecto.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santa Cruz de Bezana Cantabria


PASO 3

Elegir arquitecto para nuestra vivienda


El arquitecto que elijamos nos acompañará a lo largo de todo el proceso de la obra asesorándonos y proponiéndonos ideas. Es importante dar con un profesional de confianza alineado con nuestra forma de pensar. Para tomar una decisión conviene consultar fotografías de sus obras o visitar alguna vivienda que haya diseñado.

Hay muchos tipos de arquitecto: desde el arquitecto “low-cost” que define poco el proyecto y no pasa por la obra; hasta el arquitecto “estrella” que controla hasta el más mínimo detalle, pero no permite que nadie se interponga en sus diseños: ni si quiera el promotor. El primero cuesta poco y aporta poco. El último tiene precios desorbitados y antepone su visión de la Arquitectura a los intereses del cliente. Entre uno y otro hay grandes profesionales que saben sacar el máximo partido a las ideas del cliente, definen perfectamente el proyecto y controlan cuidadosamente la obra. Si elegimos correctamente al arquitecto y nos dejamos asesorar por él, es más que probable que el resultado supere nuestras expectativas.


PASO 4

Revisar el proyecto del arquitecto


El arquitecto nos mostrará propuestas que encajen con nuestro programa de necesidades. Es conveniente que nos presente planos acompañados de imágenes tridimensionales. Las infografías 3D nos facilitarán la comprensión del proyecto y nos ayudarán a entender qué sensaciones transmite cada espacio.

En el siguiente vídeo podéis ver un ejemplo de cómo explicamos un anteproyecto a nuestros clientes. Como veréis en el vídeo, consideramos que es muy importante ofrecer opciones para que el cliente pueda elegir aquella que mejor encaja con su forma de vida.




Tras analizar las propuestas que presenta el arquitecto, nos surgirán nuevas ideas y habrá cuestiones que querremos modificar o ajustar. Quizá queremos un dormitorio más grande, cambiar la posición del salón o convertir un aseo en baño. Con estas nuevas ideas, el arquitecto modificará el proyecto y haremos una nueva revisión. Así hasta que demos con un resultado que nos convenza al 100%. Un diálogo fluido entre arquitecto y promotor es garantía de éxito.

Si dedicamos el tiempo suficiente a esta fase, es muy probable que no haya cambios durante la obra, evitando así sobrecostes y retrasos.


PASO 5

Revisar las calidades y acabados del proyecto de ejecución


Una vez establecidas las directrices del proyecto, el arquitecto nos presentará el Proyecto de Ejecución. En este documento se define cómo se ejecutará cada detalle de la vivienda: sistemas constructivos, instalaciones, materiales, acabados, etc…

Nos interesa revisar tanto los planos, como las mediciones del proyecto. Las mediciones son un listado de todas las partidas de la obra en el que se describen la cantidad y características de cada material elegido. Para tener un control total de la obra conviene que quede definido en el Proyecto de Ejecución todo lo relativo a marcas y modelos.


PASO 6

Elegir un constructor para la obra


Con el proyecto de ejecución revisado, se pide presupuesto a varias constructoras. Hay constructoras que trabajan extraordinariamente bien y constructoras que lo hacen francamente mal. Una constructora poco profesional puede provocar retrasos, fallos de ejecución y rompederos de cabeza. Una constructora profesional ejecuta correctamente los trabajos, cumple los plazos y ofrece garantías. Nuestra recomendación es pedir precio a dos o tres constructoras de las que se tengan buenas referencias.

Para elegir constructora estudiaremos qué obras ha hecho, examinaremos cómo ha presentado la el presupuesto, qué plazos plantea, que garantías ofrece y la oferta económica. Para valorar la oferta económica de las distintas constructoras es interesante hacer un estudio comparativo de precios de cada partida. Para ello contaremos con el asesoramiento del arquitecto.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria


PASO 7

Revisar el presupuesto de ejecución


Una vez elegida la constructora, podemos hacer ajustes finales al proyecto. Si vemos que el precio de alguna partida es exagerado, se puede pedir al constructor que lo revise o que nos ofrezca alguna alternativa para abaratar. También podremos incorporar nuevas partidas si lo estimamos oportuno.

Si hemos recibido un buen asesoramiento sobre precios de obra en fase de proyecto, no necesitaremos hacer grandes ajustes cuando tengamos el presupuesto real. 


A grandes rasgos, estas son las 7 tareas indispensables que tenemos que hacer a la hora de construir o reformar una vivienda. En el próximo artículo desglosaremos todas las tareas administrativas. Como decíamos al principio, las tareas administrativas se pueden delegar: en el arquitecto o en el constructor.

Para finalizar el artículo os dejamos una ilusionante cita:

     Todo lo que una persona puede imaginar, otros podrán hacerlo realidad.
       Julio Verne

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os animamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis alguno de nuestros servicios, estamos a vuestra disposición.

¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos



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2 comentarios:

  1. Excelente artículo! Me ha encantado! Ahora ya se por donde empezar la reforma de mi piso... Tenía miedo de "empezar la casa por el tejado" por mi completo desconocimiento... Gracias por compartir!

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    Respuestas
    1. Buenas tardes, Eduardo.

      Nos alegramos de que el artículo le haya servido de ayuda y deseamos que la reforma de su piso sea todo un éxito.

      Si necesita ayuda con la reforma, estamos a su disposición.
      Un saludo.

      Eliminar