miércoles, 1 de agosto de 2018

¿Cuánto cuesta hacer una reforma integral?

¿Cuánto vale hacer la reforma integral de un inmueble?
¿Qué gastos conlleva la reforma de una vivienda antigua?
¿Por qué hay tanta diferencia de precio de unas estimaciones a otras?

arquitecto cuanto cuesta reforma integral

Antes de aventurarse a hacer una reforma integral conviene hacerse una idea del coste total que habrá que afrontar para evitar sorpresas indeseadas. En ocasiones llegan a nosotros particulares bastante desorientados tras observar grandes diferencias de precio entre las estimaciones que manejamos los distintos profesionales. Otras veces oímos casos de particulares envueltos en obras que no se pueden permitir debido a un mal asesoramiento inicial. Para hacer una estimación realista es necesario conocer las singularidades del inmueble y definir muy bien qué tipo de reforma tenemos en mente.

En este artículo explicaremos los factores que determinan el coste de una reforma, pondremos ejemplos de presupuestos reales, desglosaremos los distintos gastos y finalmente daremos unas recomendaciones para ahorrar a medio y largo plazo.


FACTORES QUE DETERMINAN EL COSTE DE UNA REFORMA INTEGRAL


Los principales factores que influyen en el coste de una reforma son:

  • Alcance de la intervención
  • Estado de la estructura
  • Sistemas constructivos e instalaciones
  • Diseño y calidad de acabados
  • Ubicación y accesos

ALCANCE DE LA INTERVENCIÓN


La superficie a reformar es el dato más importante para hacer una estimación. De ahí que normalmente se trabaje con estimaciones de precio por metro cuadrado de reforma.

A mayor superficie de intervención, mayor es el coste de la reforma. Sin embargo, a mayor superficie de intervención, se consigue un menor "coste por metro cuadrado". Esto se debe a que se consiguen descuentos por volumen de obra y tienen menor repercusión los gastos de desplazamiento y administración.

SISTEMAS CONSTRUCTIVOS E INSTALACIONES


La calidad y durabilidad de los sistemas constructivos, así como la fiabilidad de las marcas empleadas, tienen una influencia significativa en el presupuesto. Sistemas como las fachadas ventiladas, impermeabilizaciones de última generación o buenos aislamientos, tienen un coste superior al de los sistemas tradicionales.

DISEÑO Y CALIDAD DE ACABADOS


El cuidado en el diseño y los detalles, así como la calidad de los acabados, también tiene una influencia considerable en el presupuesto. La realización de detalles sofisticados, el empleo de materiales exclusivos o la realización de mobiliario a medida tiene un coste superior al de utilizar soluciones más básicas y materiales más comunes.


Reforma interior vivienda Amutio y Bernal Arquitectos Santander Cantabria


ESTADO DE LA ESTRUCTURA


En inmuebles en los que la estructura está deteriorada, es necesario hacer un refuerzo de la misma. El coste de la reforma puede incrementarse significativamente en función del tipo de intervención estructural que sea necesario llevar a cabo.

UBICACIÓN Y ACCESOS


La ubicación de la obra tiene también una importancia considerable. Las obras en edificaciones con accesos difíciles o que están alejadas de núcleos de actividad, suelen ser más costosas que aquellas en las que el acceso es cómodo y hay facilidades logísticas.


PRESUPUESTOS DE REFORMA INTEGRAL ORIENTATIVOS


Para tener un "orden de precios" de lo que puede costar una reforma integral vamos a plantear una serie de ejemplos reales. Consideraremos dos tipos de obras en función del alcance de la intervención:

  • Reforma de acabados
  • Reforma de la distribución

REFORMA INTEGRAL DE ACABADOS


Son reformas de poca complejidad técnica en las que se actualizan las instalaciones y acabados. Se mantiene la distribución existente o se hacen pequeñas variaciones. A nivel administrativo se consideran "obra menor".

  • Vivienda de 120 m2 con calidades medias. Se reforman cocina y baños, incluso instalación de fontanería y saneamiento. Se quita el gotelé de paredes y techos. Se actualiza la instalación eléctrica y se sustituyen todas las ventanas y puertas.
          Estimación: 400 a 600 €/m2

  • Oficina de 200 m2 con calidades medias. Se modifica la imagen corporativa. Se pinta toda la superficie y se instalan nuevas luminarias, rótulos y sistema de aire acondicionado.
          Estimación: 300 a 500 €/m2


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REFORMA INTEGRAL DE LA DISTRIBUCIÓN


Se trata de reformas en las que se modifica significativamente la distribución. Pueden incluir desplazamiento de baños y cocinas, ejecución de nuevas estancias, ampliación de superficie, cambios de uso, etc. A nivel administrativo se consideran "obra mayor".

  • Vivienda de 120 m2 con calidades altas. Se tiran todos los tabiques, incluso la hoja interior de fachada. Queda en pie solo la estructura y el perímetro de la vivienda. Se hace vivienda de diseño con sistemas constructivos y calidades altas (suelo radiante, grandes cristaleras, buen aislamiento térmico y acústico de fachada, mobiliario a medida).
          Estimación: 800 a 1.000 €/m2

  • Vivienda unifamiliar de 250 m2 con calidades medias. Se tiran todos los tabiques. Se hace vivienda de diseño con sistemas constructivos, instalaciones y calidades medias. Se renueva la carpintería interior y exterior.
          Estimación: 600 a 800 €/m2

  • Oficina de 200 m2 con calidades altas. Se tiran todos los tabiques y se hace una nueva distribución con grandes mamparas de cristal. Se pone aire acondicionado e instalaciones sofisticadas de energía, datos, alarma y contraincendios. Se define una imagen corporativa con rótulos y mobiliario personalizado.
          Estimación: 600 a 800 €/m2

  • Cabaña de 150 m2 en la montaña. Se hace demolición integral a excepción de muros de piedra. Se reconstruye cimentación, estructura de madera, distribución y acabados con calidades medias. Instalaciones sencillas y conexión de éstas a red municipal situada a unos 100 metros.
          Estimación: 600 a 800 €/m2


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En estos ejemplos hemos planteado unas cifras orientativas basadas en la experiencia. Para saber cuánto costará una reforma con exactitud es necesario hacer un presupuesto real en base a un proyecto en el que se definan todas las obras a realizar con sus correspondientes calidades.


GASTOS QUE CONLLEVA UNA REFORMA INTEGRAL


El presupuesto de obra, aún siendo el gasto más representativo, no es el único coste que vamos a tener que asumir al hacer una reforma integral. Los principales gastos a considerar son:

  • Presupuesto de la obra
  • Honorarios técnicos
  • Tasas y fianzas municipales

PRESUPUESTO DE LA OBRA


El "presupuesto de contrata" es el importe que se abona al constructor por la ejecución material de los trabajos. 

Como norma general, se aplica un tipo impositivo del 21 % de IVA. En el caso de  viviendas en las que se hacen obras de refuerzo estructural, mejora de accesibilidad o intervención en cerramientos, se aplica un tipo reducido del 10%. En el siguiente enlace se pueden consultar más supuestos de IVA reducido: Nota informativa de Hacienda 

HONORARIOS TÉCNICOS


En obras de cierta complejidad, como aquellas en las que se modifica significativamente la distribución o en las que hay dudas sobre la seguridad estructural, es necesario contratar a un arquitecto. Otras veces se contratará a un arquitecto porque se busca un mayor grado de diseño, calidad y control de obra.

Los honorarios del arquitecto dependen del volumen de obra y del grado de diseño e implicación requeridos. Suelen ser un porcentaje entre un 5 y un 10 % del presupuesto de contrata. 


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TASAS Y FIANZAS MUNICIPALES


Existe una serie de tasas y fianzas que hay que abonar en el Ayuntamiento:

  • Tasa por licencia de obra. Es aplicable a todas las obras. El tipo impositivo suele estar entre el 4 y el 6 % del P.E.M.  y varia de unos municipios a otros. El P.E.M. (Presupuesto de Ejecución Material) es aproximadamente un 81% del “presupuesto de contrata" sin IVA.
  • Tasa por ocupación de vía pública. Es aplicable cuando se requiere ocupar la vía pública con andamios o contenedores de obra. El importe dependerá de la superficie y tiempo que se va a ocupar.
  • Fianza para cubrir posibles daños en vía pública. Es aplicable cuando hay ocupación de vía pública y depende de la superficie a ocupar. Al finalizar las obras la fianza será devuelta si no hay daños.
  • Fianza de gestión de residuos. Es aplicable a obras consideradas administrativamente "obra mayor". El importe depende de la cantidad y tipo de residuos que se generen. Al finalizar las obras la fianza será devuelta al presentar los certificados del responsable de la gestión.


¿CÓMO AHORRAR EN UNA REFORMA INTEGRAL?


Se puede conseguir un importante ahorro si se estudian cuidadosamente las distintas posibilidades de reforma y se toman decisiones con visión a largo plazo. A continuación os damos algunas recomendaciones para ahorrar:

  • Plantear la reforma con visión de medio-largo plazo. Si tenemos en cuenta que nuestras necesidades van a ir cambiando a lo largo de la vida y prevemos esos cambios, podremos evitar hacer "reforma sobre reforma".
  • Contar con asesoramiento especializado en fase de proyecto. La realización de un buen proyecto permite invertir en lo relevante y  evita que haya desviaciones presupuestarias y sobrecostes durante las obras.
  • Contratar a una constructora profesional y solvente. Esto da garantía de que se ejecuten correctamente los trabajos y se entreguen las obras en plazo. Una mala ejecución provoca patologías que acaban generando costes de reparación.
  • Invertir en ahorro energético. El empleo de instalaciones eficientes y buenos aislamientos permite conseguir un gran ahorro en las facturas de energía.
  • Elegir materiales y sistemas duraderos. Los materiales de calidad reducen los gastos de mantenimiento a medio-largo plazo.

En el siguiente enlace podéis consultar los pasos a seguir para hacer la reforma integral de vuestra vivienda:


Para finalizar el artículo os dejamos una paradójica y certera cita:

         Nada es permanente, a excepción del cambio.
               Heráclito. Filósofo griego

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis alguno de nuestros servicios, estamos a vuestra disposición.

¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos

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