¿Qué mayoría se necesita para acordar la realización de obras en una comunidad?
¿Deben todos los vecinos asumir los gastos?
¿Qué obras son obligatorias en una comunidad de propietarios?
¿Deben todos los vecinos asumir los gastos?
¿Qué obras son obligatorias en una comunidad de propietarios?
En el siguiente artículo vamos a explicar cómo se regulan las obras de mantenimiento y mejora de los elementos comunes del edificio. El procedimiento a seguir en cada caso se establece en la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), cuya última modificación fue aprobada en junio de 2013.
Antes de continuar vamos a enumerar cuáles son los elementos comunes del edificio, cuya definición se recoge en el artículo 396 del Código Civil:
Antes de continuar vamos a enumerar cuáles son los elementos comunes del edificio, cuya definición se recoge en el artículo 396 del Código Civil:
- Zonas comunes: portales, escaleras, ascensores, recintos de instalaciones, etc..
- Cerramientos: suelo, fachadas, cubiertas y vuelos.
- Instalaciones: desde la acometida hasta la entrada al espacio privativo.
- Estructura: cimentación, pilares y vigas
En función de su tipología, las obras se pueden clasificar en:
- Obras de mantenimiento
- Obras de mejora de la accesibilidad
- Obras de mejora en general
OBRAS DE MANTENIMIENTO
Son las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Estas obras incluyen:
- Requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad
- Condiciones de ornato
Se trata de obras de carácter obligatorio, que no requieren acuerdo de la junta de propietarios. Pueden solicitarse a instancia de los propietarios o de las administraciones públicas. La Junta de propietarios se limita a acordar las condiciones de la derrama.
OBRAS DE MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD
Según el coste que deben asumir los propietarios, su realización se considera obligatoria o no obligatoria:
En el artículo La instalación de ascensor en la comunidad de vecinos podéis encontrar más información sobre el proceso de instalar un ascensor.
OBRAS DE MEJORA EN GENERAL
Son las obras de mejora no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
Estas obras requieren un acuerdo de tres quintas partes de la junta de propietarios. En caso de que el importe de la instalación exceda de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios no interesados en la instalación no están obligados a costearlas, aunque no se les pueda privar de la mejora. Si posteriormente estos propietarios desean participar de la mejora, tendrán que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados.
En el artículo Ayudas a la rehabilitación de vivienda 2013-2016 podéis encontrar información sobre las ayudas disponibles para la realización de obras de mejora y rehabilitación.
Para finalizar el artículo os dejamos una cita de un hombre ejemplar que nos dejó recientemente:
Según el coste que deben asumir los propietarios, su realización se considera obligatoria o no obligatoria:
- OBRAS OBLIGATORIAS
- Son las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal
- Se incluyen las obras requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, presten servicios o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe de las mismas, una vez descontadas ayudas públicas, no exceda 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. La persona que requiere la mejora puede asumir el resto del coste más allá de las 12 mensualidades, manteniéndose la obligatoriedad de realizar las obras. Se considera la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.
- Se trata de obras de carácter obligatorio, que no requieren acuerdo de la junta de propietarios. Pueden solicitarse a instancia de los propietarios o de las administraciones públicas. La Junta de propietarios se limita a acordar las condiciones de la derrama.
- OBRAS NO OBLIGATORIAS
- Son las obras que tienen por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.
- Se considera en todo caso el establecimiento de los servicios de ascensor.
- Estas obras requieren un acuerdo de la mayoría de la junta de propietarios, en caso de no cumplirse las condiciones de las obras de carácter obligatorio mencionadas anteriormente.
- La comunidad queda obligada al pago de los gastos, aun cuando el importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
En el artículo La instalación de ascensor en la comunidad de vecinos podéis encontrar más información sobre el proceso de instalar un ascensor.
OBRAS DE MEJORA EN GENERAL
Son las obras de mejora no necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
Estas obras requieren un acuerdo de tres quintas partes de la junta de propietarios. En caso de que el importe de la instalación exceda de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios no interesados en la instalación no están obligados a costearlas, aunque no se les pueda privar de la mejora. Si posteriormente estos propietarios desean participar de la mejora, tendrán que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados.
En el artículo Ayudas a la rehabilitación de vivienda 2013-2016 podéis encontrar información sobre las ayudas disponibles para la realización de obras de mejora y rehabilitación.
Para finalizar el artículo os dejamos una cita de un hombre ejemplar que nos dejó recientemente:
Agradeceré busquen siempre las cosas que les unen, y dialoguen con serenidad y espíritu de justicia sobre aquellas que les separan.
Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.
Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición.
¡Un saludo!
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Hola,hace siete años reformé mi baño y aproveché hacer un segundo baño.Lo hice sin licencia de obras y sin el permiso "por escrito" de la comunidad.Ahora después de 7 años quieren denunciarme y hacerme demoler el segundo baño.Nunca nadie tuvo ningún problema y ahora derrepente me vienen con estas.
ResponderEliminarNo se que hacer,no quiero que me quiten el baño y sabe dios cuantas multas tendría que pagar por denunciarme.
Después de 7 años habría manera posible de pedir permiso,proyecto....soy de Gijón(Asturias).He preguntado a atención al ciudadano y he llamado al ayuntamiento(sin dar mis datos claro)pero me dicen que no me pueden decir por teléfono. No se que hacer,por favor necesito consejo.Gracias
Buenas tardes, Isa.
EliminarPara hacer un baño en una vivienda no es necesario tener permiso de la comunidad, siempre y cuando no se modifiquen los elementos comunes del edificio.
En cuanto a la multa por haber realizado una obra sin licencia, no tiene de qué preocuparse si puede acreditar que la obra se realizó hace siete años. Las infracciones urbanísticas prescriben a los cuatro años.
Le recomendamos que lea el artículo "Legalización de obras sin licencia" de nuestro blog, en el que explicamos con más detalle qué puede pasar si se hace una obra sin licencia y cómo proceder para legalizarla.
Esperamos haberle sido de ayuda.
Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.
Un saludo.