martes, 17 de diciembre de 2013

Legalización de obras sin licencia

¿Qué pasa si hago una obra sin licencia?
¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal?
¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia?





En ocasiones, los propietarios de inmuebles realizan obras sin solicitar la correspondiente licencia municipal para evitar trámites, evadir el pago de tasas o incluso para realizar obras ilegales. 

Pasado un tiempo, algunos de estos propietarios o los compradores de los inmuebles, necesitan legalizar las obras para la realización de algún trámite, como la solicitud de suministros, el inicio de una actividad o la firma de escrituras.

En este artículo vamos a explicar cuáles son los problemas que puede acarrear la realización de obras sin licencia, cómo se pueden legalizar y cuál es el coste.


PARA QUÉ SIRVE LA LICENCIA

La solicitud de licencia de obras sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación de las obras que se pretenden realizar a lo establecido en las distintas normativas. En el caso de que el ayuntamiento observe que las obras incumplen alguna norma, denegará la licencia citando la norma que se incumple para que se corrija el defecto.

La licencia de obra es necesaria para la realización de varios trámites:
  • Licencia de apertura (apertura de negocios)
  • Licencia de primera ocupación (puesta en uso de viviendas)
  • Solicitud de suministros (electricidad, agua, gas y telecomunicaciones)


CONSECUENCIAS DE REALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

El Ayuntamiento puede aplicar al promotor distintas sanciones que van desde la paralización de las obras, hasta la demolición de lo construido según la ley del suelo de Cantabria (Ley de Cantabria 2/2001). Es muy habitual que el Ayuntamiento inicie el expediente sancionador a raíz de una demanda interpuesta por un particular. 

Dependiendo de cuándo se detecta la infracción y de cual es la categoría del suelo se plantean los siguientes supuestos:


  • DURANTE LA OBRA
Una vez detectado que se están realizando obras sin licencia, el Ayuntamiento ordena su paralización inmediata, dando un plazo de dos meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.
En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.


  • SUELO URBANO - HASTA CUATRO AÑOS TRAS LA FINALIZACIÓN 
  • SUELO RÚSTICO - INDEFINIDAMENTE TRAS LA FINALIZACIÓN 
Una vez detectado que se han realizado obras sin licencia, el Ayuntamiento da un plazo de dos meses al promotor para que legalice las obras.
En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor. En suelo rústico, las infracciones urbanísticas no prescriben, por lo que se puede decretar su demolición pasados muchos años desde la terminación de las obras.


  • SUELO URBANO - PASADOS CUATRO AÑOS DESDE LA FINALIZACIÓN
Pasados cuatro años desde la finalización de obras en suelo urbano, ya no se puede decretar su demolición. Los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento.
Las obras ya realizadas se consideran “fuera de ordenación” hasta que se proceda a su legalización. Con carácter general, en los edificios declarados fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación.


CÓMO LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

El primer paso antes de legalizar una obra es consultar cómo figura la construcción en el planeamiento urbanístico del municipio. Se puede consultar en el servicio de urbanismo del Ayuntamiento o a un arquitecto local. 

En función de cómo se adaptan las obras realizadas a la normativa urbanística, se pueden dar tres casos:

  • LAS OBRAS REALIZADAS SE ADAPTAN A LA NORMATIVA
En este caso se debe presentar en el Ayuntamiento un Proyecto de legalización redactado por un arquitecto, en el que se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de las distintas normativas de aplicación. En el momento de su presentación, se deberán abonar las tasas municipales.

El proyecto de legalización contará con memorias, planos, mediciones y presupuesto. El Ayuntamiento calculará las tasas municipales en función del alcance de las obras.

  • LAS OBRAS REALIZADAS NO SE ADAPTAN A LA NORMATIVA, PERO SE PUEDEN ADAPTAR CON LA REALIZACIÓN DE OBRAS
En este caso, el Proyecto de Legalización deberá describir tanto las obras ya realizadas, como las obras necesarias para adaptar la construcción a la normativa. En algunos casos será necesario demoler partes de la construcción para su adaptación al planeamiento.

El proyecto de legalización contará con todos los documentos propios de un proyecto de ejecución para la correcta ejecución de las obras, incluyendo pliego de condiciones y estudio de seguridad y salud. Además el propietario deberá contratar un director de obra, que será el responsable de emitir el Certificado Final de la Obra

  • LAS OBRAS REALIZADAS NO SE PUEDEN ADAPTAR A LA NORMATIVA
En este caso, no se concederá la licencia, por lo que no tiene sentido presentar un proyecto de legalización. Tal y como se explica en el apartado "consecuencias", el Ayuntamiento puede decretar su demolición en función de cuándo se detecta la infracción y de la clasificación del suelo. 




COSTES DE LEGALIZACIÓN

Los costes de legalización dependerán del volumen de obra a legalizar y de si es necesario hacer obras para adaptar la construcción a la normativa. Se pueden clasificar en tres grupos:


  • PROYECTO DE LEGALIZACIÓN
El proyecto de legalización es el documento en el que se describen los trabajos realizados y el estado definitivo de la construcción. En el se verifica el cumplimiento de las distintas normativas de aplicación. Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto de legalización dependen de la complejidad y superficie de la construcción, así como de la cuantía de las obras que haya que realizar para adaptar la construcción a la normativa. En caso de que no haya que realizar obras de gran envergadura, suelen rondar el 4-6 % del presupuesto de ejecución material.


  • LICENCIA MUNICIPAL
Los costes de la licencia municipal se dividen en dos partes: la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una y establece bonificaciones en algunos casos. El tipo impositivo de ambos conceptos suele ser un 6% del presupuesto de ejecución material (la tasa por licencia urbanística suele ser un 2% del PEM y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras un 4 % del PEM)


  • OBRAS DE ADAPTACIÓN
Los costes de las obras para adaptar la construcción a la normativa vigente varían en función del nivel de calidad y profesionalidad con el que se hayan realizado las obras sin licencia. Se debe adaptar la construcción, tanto a la normativa municipal como a los estándares de calidad que se exige a nuevas edificaciones. Estos estándares incluyen el cumplimiento de las condiciones de seguridad estructural, seguridad contraincendios, seguridad eléctrica, habitabilidad, salubridad, accesibilidad, etc... 



En caso de que se desee tener pleno derecho sobre la construcción, es conveniente considerar también el coste de actualizar las escrituras ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor total de la propiedad.



Finalmente os dejamos una frase de Francisco Acedo, submarinista español:
"El desconocimiento hace infravalorar el riesgo, la inconsciencia despreciarlo"

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición. 

¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos

87 comentarios:

  1. ¿Los permisos de obra y/o licencias son públicas? Puedo como particular consultar el permiso de obra o licencia de una obra realizada por otor particular o empresa privada?

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    1. Buenos días, Mscatierra.

      En principio cualquier ciudadano tiene derecho a consultar los proyectos que se presentan en el Ayuntamiento para la obtención de licencia. Suponemos que existirá alguna excepción relacionada con temas de seguridad, como el proyecto de un aeropuerto o el Palacio de la Moncloa...

      En cualquier caso, le recomendamos que se dirija al departamento de obras del Ayuntamiento para que le informen del protocolo a seguir para revisar el proyecto.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta o está interesado en nuestros servicios, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderle.

      Un saludo.

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  2. ¿Puedo sacar un estudio en mi vivienda con cocina independiente y acceso independiente pero desde el interior de mi vivienda y alquilarlo como habitación para evitar todo el proceso de segregación? Muchas gracias.

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    1. Buenas tardes, Diego.

      La segregación de una vivienda se hace principalmente cuando se quiere vender una parte de la vivienda o independizar los suministros (agua, electricidad, telecomunicaciones...).

      Si lo que quiere es alquilar una parte de la vivienda, no sería necesario hacer una segregación. El único tema a considerar es que usted pagaría los suministros y tendría que repercutir al inquilino la parte correspondiente a su consumo.

      A efectos legales lo que plantea es equivalente a alquilar una habitación.

      Esperamos haberle sido de ayuda.

      Si tiene alguna otra pregunta o está interesado en nuestros servicios, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderle.

      Un saludo.

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  3. Mis padres son propietarios de una casa de campo y yo quiero hacerme una vivienda en la bodega sin pedir permisos.La construccion seria toda dentro de la bodega y no se veria nada nuevo desde el exterior.
    Que problemas puedo tener??'
    saludos

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    1. Buenos días, Dani.

      El problema que puede tener por no pedir licencia es que el Ayuntamiento le paralice las obras, le impongan multas o le obligue a demoler lo construido, tal y como explicamos en el artículo. Si las obras son compatibles con la normativa municipal, lo normal es que le den un plazo para legalizarlas.

      En lo que respecta a la obra, en general las empresas serias prefieren trabajar con los correspondientes permisos, por lo que puede que tenga dificultades para encontrar empresas formales.

      Esperamos haberle sido de ayuda.

      Un saludo.

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  4. Buenas noches.
    Tenemos una casa antigua en un pueblo y hemos arreglado el tejado (cambios de vigas de maderas por vigas de hierro, sandwiches y teja). El Ayuntamiento nos informó que, aunque legalmente se necesitaba proyecto, ellos no lo pedían, por lo que nosotros solicitamos la licencia oportuna, y nos fue concedida.
    Después de 3 meses desde que finalizamos la obra, nos mandan un correo electrónico diciendo que aclaremos que obra habíamos realizado y el Alcalde nos informa que tendríamos que haber hecho proyecto, aunque reconoce que el nos dijo que allí no se pedía.
    ¿Esto es posible teniendo licencia concedida y pagada?
    ¿Que puede pasar si no hacemos caso a los correos electrónicos?.
    Gracias. Un saludo

    Roberto

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    1. Buenas tardes, Roberto.

      En el caso que plantea el alcalde se extralimitó en sus funciones ya que no es él quien debe juzgar si una obra requiere proyecto, y mucho menos aún animar a un particular a hacer obras de forma ilegal. El responsable de verificar la legalidad de las licencias es el técnico municipal, y no el alcalde.

      Una vez dicho esto, se plantean dos opciones:
      Si las obras realizadas se ajustan a lo descrito en la solicitud de licencia presentada, bastará con que aclare que las obras se han realizado al amparo de la licencia municipal recibida. Lo normal es que no le pidan un proyecto, ya que no se lo pidieron en su día.

      Si por el contrario, las obras realizadas no se ajustan a la solicitud presentada, el ayuntamiento le requerirá que las legalice. Si las obras son “obra menor”, bastará con que abone las tasas de licencia que le corresponden. Si son “obra mayor”, le pedirán que además presente un proyecto de legalización.

      En cuanto a no responder a las cartas del Ayuntamiento, no se lo recomendamos, ya que puede dar lugar a sanciones.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  5. Buenas tardes, en mi vivienda me gustaría hacer un baño en la galeria cerrada que tengo. Al ayuntamiento me han dicho que no puedo. Me gustaría saber si lo hago sin permiso después de cuanto tiempo se podría considerar legal.

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    1. Buenas tardes, Zvlabdesign.

      Tenga en cuenta que sólo se pueden legalizar las obras que cumplen el planeamiento urbanístico.

      Suponemos que en el Ayuntamiento le han dicho que no se puede autorizar porque incumple algún parámetro de la normativa municipal. Si ese es el caso, las obras nunca se podrán considerar legales.

      Por otra parte, pasados cuatro años desde su finalización, el ayuntamiento ya no puede decretar la demolición de lo construido. Esto no significa que pase a ser legal. Seguirá siendo ilegal a efectos urbanísticos y jurídicos.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  6. Hola,hice una primera planta en zona rustica hace 10 años eso lo tenia en una placa y ahora levante el tejado,me llamo la policia de que habian pasado por alli y que vieron que se habia echo el tejado y le habian hecho fotos con lo cual iban a proceder.Me gustaria saber que podria pasar y si habria alguna manera de poder hacer algo para que no me lo tiren ..Muchas Gracias...

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    1. Buenos días, Pablo.

      Como explicamos en el artículo, si la construcción cumple la normativa urbanística, se podría legalizar. Para saber si cumple o si podría cumplir con la realización de obras, puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      En caso de que no cumpla la normativa, lo más probable es que le notifiquen para que proceda a su demolición.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  7. Hola. ¿Qué ocurre si compro un chalet en el que se ha hecho una reforma sin licencia y sin incluir los metros ganados la nota registral? Estoy en esa situación (a punto de dar las arras) y no tengo ni idea de si podrá llegar el Ayuntamiento (Pozuelo de Alarcón) a multarme o pedirme la eliminación de la reforma ... Y no me gustaría, obviamente, verme en esa situación.

    Gracias.

    Un saludo.

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    1. Buenas tardes, Miguel Angel.

      Si la ampliación se ha realizado en los últimos cuatro años, lo que le puede ocurrir es que el Ayuntamiento le requiera que legalice las obras. En ese caso se daría una de las tres situaciones que explicamos en el artículo:

      1. Que la obra se pueda legalizar directamente
      2. Que la obra se pueda legalizar con la realización de obras complementarias
      3. Que la obra no se pueda legalizar

      Le recomendamos que se ponga en contacto con un arquitecto de la zona para que estudie el caso y valore la repercusión.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  8. Hola! Buenas tardes. En mi escritura consta que tengo un patio afuera de la cocina. Pero en ves de ello tengo un minipatio estrecho y un monton de terreno enfrente Por el q pasa un cable bajo tierra de iberdrola. Mi pregunta es. Puedo alargar mi patio y hacerlo mas ancho? Aunq sea de servidumbre d iberdrola? Gracias

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    1. Buenas tardes, Lorena.

      Si el terreno no figura en la escritura, en principio indica que no es de su propiedad, por lo que no podría hacer obras en él.

      Para ampliar el patio lo primero que tiene que hacer es informarse de quién es el propietario del terreno que hay enfrente. Si fuera de otro propietario, deberá conseguir un permiso de dicho propietario que le autorice a pavimentar parte del terreno.

      El tema de que haya cableado eléctrico subterráneo en principio es irrelevante, a no ser que el cableado discurra por suelo público.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  9. Feliz año nuevo!
    Soy técnico de PRL de una empresa en cuya nave industrial hace muchos años (entre 15 y 20) se construyó un forjado con estructura metálica que sirve como almacén. La construyó el propio personal de mantenimiento de la empresa sin ningún tipo de proyecto firmado por profesional competente.
    Me asalta la preocupación cuando pienso en un accidente laboral causado por un fallo en esa construcción.
    ¿Sería necesaria la legalización de esa estructura? ¿En qué podría consistir esa legalización?

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    1. Feliz año!

      En el caso que plantea, lo más importante es verificar el estado de la estructura. Para ello, es recomendable que se ponga en contacto con un técnico de la zona que se encargue de certificar su idoneidad. El técnico hará una estimación de la carga máxima que va a soportar y comprobará si las secciones y encuentros existentes son capaces de resistir esa carga. En caso de ser insuficientes, se deberá hacer un refuerzo estructural.

      En lo que respecta a legalizar las obras, lo primero es comprobar si la ampliación realizada cumple la normativa urbanística. En caso afirmativo, se redacta un proyecto de legalización, que incluye la verificación de todas las normativas de aplicación, incluida la normativa de estructuras.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  10. Ante una obra de cierre de terraza que han realizado la mayoría de mis vecinos sin solicitar permiso de obra, he realizado la misma pidiendo permiso de obra menor. En el transcurso de la obra vino la policía, le enseñé solicitud de obra y nos dijo q continuáramos. Tras la obra el ayuntamiento me abre expediente sancionador y exigen legalice obra. Pido prórroga para presentar proyecto y me lo deniegan... Qué puedo hacer? Vivo en un campo de golf y la urbanización no está decepcionada, con lo q el ayuntamiento no nos dota de los servicios y los costea la comunidad (por ejemplo el acerado, entrega de correo...) tiene potestad para conceder permiso de obra u obligar a demolerla? Ninguno de mis vecinos solicitó permiso alguno, y a uno de ellos lo multaron también y su abogado dice q no es legal.Por favor, espero respuesta, estoy muy preocupada y no sé cómo actuar ante esta situación. Gracias.

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    1. Buenas tardes, Victoria.

      Antes de nada, debe tener claro que no es lo mismo "solicitar licencia" que "obtener licencia". Para evitar problemas como el que plantea, se debe esperar a recibir la licencia municipal antes de iniciar las obras.

      El hecho de que sus vecinos hayan hecho obras de forma ilegal no sirve de atenuante. Le pongo un ejemplo: que mis vecinos atraquen bancos, no me sirve de atenuante si me cogen atracando un banco...

      Lo que debe hacer ahora es atender al requerimiento del Ayuntamiento. Es decir: presentar el proyecto de legalización. Un proyecto de cierre de terraza no es caro y se puede tener listo en menos de una semana si se dispone del permiso de la comunidad de propietarios.

      En cuanto a su pregunta sobre las competencias del Ayuntamiento, la respuesta es que sí: el Ayuntamiento tiene potestad para autorizar o denegar el permiso de obra, así como para obligar a demoler una obra ilegal.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  11. Buenos días Amutio y Bernal arquitectos,

    Estoy valorando los riesgos en la compra de una vivienda en terreno rústico en el municipio de Santa María de Cayón (Cantabria).
    La vivienda está situada a más de 1km. del barrio más proximo, aunque hay otras viviendas aisladas alrededor.
    Fué terminada de construir (ilegalmente) en 2009, por lo que entiendo leyendo vuestro blog, que estaría fuera de ordenación y sin posibilidad de regularizar con la legislación actual.
    Está escriturada, al corriente en el pago del IBI y con suministro eléctrico conectado y funcionando, si bien no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
    Mi principal preocupación y la duda que quiero resolver es si aún puede ser incoado un expediente de demolición o si ya no es posible dado que su construcción finalizó hace más de cuatro años.
    Muchas gracias y un saludo.
    Gabriel

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    1. Buenas tardes, Gabriel.

      Si han pasado más de cuatro años desde la finalización de las obras sin que se haya iniciado un expediente sancionador, la infracción urbanística habría prescrito conforme a la Ley del Suelo de Cantabria, por lo que ya no se podría decretar su demolición.

      En cualquier caso, es recomendable que antes de hacer la compra se dirija al servicio de Urbanismo del Ayuntamiento para informarse de si existe expediente sancionador y cuáles son las previsiones fijadas en el planeamiento para ese suelo. También le informarán sobre sus derechos respecto a la construcción "fuera de ordenación".

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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    2. Buenos días Amutio y Bernal Arquitectos:

      Siguiendo con la consulta anterior y despejada la duda del posible expediente sancionador, quisiera valorar, aunque sea a grandes rasgos, el coste de legalización de ésta vivienda fuera de ordenación. En el Ayantamiento me dicen que si bien hoy por hoy no puede regularizarse, se está preparando una modificación de la ley para que pueda hacerse, y que podría salir adelante en meses.
      Imagino que el coste de regularización incluiría tasas municipales, estudio de arquitectura, honorarios de abogados... etc y querría saber a qué % sobre valor de la construcción tendré que enfrentarme cuando llegue el momento.
      Me imagino que teneis bastante experiencia en éste tema y os agradezco cualquier luz que me podais arrojar sobre el asunto, aunque sólo sea a nivel orientativo.
      Muchas gracias de nuevo,
      Gabriel

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    3. Buenas tardes, Gabriel.

      Creemos que tu duda es bastante generalizada, así que hemos actualizado el artículo incorporando la respuesta en el apartado "costes de legalización".

      En cuanto a lo que te han dicho en el ayuntamiento sobre una posible modificación de la ley que permitirá legalizar la construcción, te recomendamos que tomes tu decisión independientemente de ese comentario. Hemos visto muchos casos de leyes cuya aprobación era inminente que nunca llegaron a ver la luz... y otras que sí se aprobaron pero no cumplían ni de lejos las expectativas generadas.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

      Un saludo.

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  12. Buenos días, hace cosa de dos semanas junté el comedor con la cocina (tirando el tabique que los separaba) y ahora estoy reformando el piso entero (baño cocina instalación electrica techos de pladur, suelo...) no he pedido ningún permiso, porque me he enterado hace poco de los permisos, que puedo hacer ahora, si ya he tirado esos tabiques? Puedo legalizarlo? Me pueden multar? Vosotros haceis estos trámites? Muchas gracias!

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    1. Buenos días, Sandra.

      Para hacer una reforma de forma legal, se debe obtener la licencia municipal antes del inicio de las obras. En el caso que planteas, lo primero sería consultar en el servicio de obras del Ayuntamiento qué documentación debes presentar para solicitar licencia. Cada municipio tiene unos requerimientos en función del alcance de la obra.

      Si el Ayuntamiento detecta que estás realizando obras sin licencia, ordenará su paralización inmediata y te dará un plazo para que solicites la correspondiente licencia. Además puede imponerte una multa.

      En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento, el Ayuntamiento te requerirá que hagas las modificaciones necesarias para cumplir la normativa.

      En nuestro estudio hacemos cualquier trámite relacionado con la realización de reformas. Si estás interesada en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderte.

      Un saludo.

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  13. Hola buenos días. Me gustaría saber si es posible legalizar una obra realizada hace unos cinco años,en el interior de un piso,en la cual movimos la ventana puerta del balcón dos metros hacia fuera,de todas formas dejamos parte del balcón.la vivienda se encuentra en una urbanización club en ibiza. Cuales son los pasos a seguir muchimas gracias.

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    1. Buenos días, Braian.

      Lo primero sería consultar en el servicio de obras del Ayuntamiento si la obra realizada se puede legalizar y qué documentación debe presentar. En algunos municipios está permitido el cierre de terrazas, mientras que en otros está expresamente prohibido.

      En caso de que la obra sea compatible con la normativa municipal, deberá solicitar autorización a la comunidad de propietarios. Esto se debe a que la fachada es un “elemento común del edificio” y para hacer cambios en los elementos comunes se requiere el acuerdo de la junta de propietarios. Si quiere saber más sobre las obras en elementos comunes, le recomendamos que consulte el artículo del blog “Obras en la comunidad de propietarios”.

      Una vez obtenido el permiso de la comunidad, deberá presentar la documentación en el Ayuntamiento y pagar las tasas municipales.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  14. Hola. Quiero acondicionar una cabaña de piedra (cuadra y pajar) es San Miguel de Luena para utilizarla como lugar de vacaciones. ¿Me podéis ayudar en este tema? Un saludo.

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    1. Buenos días.

      En nuestro estudio hacemos de forma habitual proyectos de reforma y legalización de cambio de uso de construcciones rústicas.

      Si estás interesado en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderte.

      Un saludo.

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  15. Buenos días, hace 35 años hicieron una ampliación en un pequeño almacén convirtiéndolo en lo que es hoy, una cocina(restaurante)de 30 metros cuadros, (de esto me he enterado ahora). Cuando compre el local nadie me dijo nada. En este momento estoy en trámite de venta muy avanzado y me doy cuenta que esa ampliación no consta en ningún plano o documento, todo esto ha prescrito?.. que debería hacer...
    Muchas gracias, un saludo.

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    1. Buenos días, Angar.

      Si la ampliación se hizo hace 35 años ya ha prescrito. Esto no significa que la cocina sea legal. Tan sólo significa que el Ayuntamiento no le va a sancionar ni decretar la demolición de la obra.

      Para utilizar la cocina de forma legal es necesario legalizar la obra y hacer una modificación de la licencia de actividad.

      En su caso hay dos opciones:
      1. Informar al comprador sobre los inconvenientes de comprar el local y seguir adelante con la venta.
      2. Legalizar la obra y posteriormente vender el local.

      En el primer caso estará vendiendo un almacén reformado, mientras que en el segundo caso estará vendiendo una cocina de un restaurante.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  16. Buenas tardes,

    Me ha venido un tema del que no tengo ni idea, y me gustaría que me orientasen un poco.

    El caso es que en 2012, se le da al afectado (arquitecto) licencia de obra para rehabilitar una vivienda.
    Meses después, el mismo solicita exención de cautela arqueológica, lo que el Ayuntamiento valora como favorable, siempre que no exista afección al suelo.

    Posteriormente, se le comunica propuesta de resolución de procedimiento sancionador, alegando que existe infracción de la Ley de Patrimonio Histórico porque se han realizado obras sin la pertinente licencia. Se expone que la obra realizada ha excedido del proyecto inicial que se planteó y que durante la ejecución de la obra se han realizado actuaciones no autorizadas entendiéndose que es más una obra nueva que una rehabilitación de vivienda y que a su vez ha supuesto afección al subsuelo (dentro del entorno de BIC, con la categoría de monumento, que sinceramente no sé en qué afecta o la importancia de esto).

    Se alega por la administración que debería haberse presentado un nuevo proyecto y ser aceptado, cosa que no hizo el afectado porque entendió que con la aprobación de exención de cautela era suficiente.

    Lo sancionan con una multa de 10.000 euros por una supuesta infracción leve.

    ¿Habría alguna posible solución contra esto? O, al menos, rebajar la cuantía...Nos dan 15 días para alegaciones.

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    1. Buenas tardes, Cinthia.

      Sentimos informarle que no somos expertos en el recurso de multas o sanciones urbanísticas, por lo que le recomendamos que se ponga en contacto con un despacho de abogados especializado en urbanismo.

      En cualquier caso le ofrecemos nuestro punto de vista:

      En el procedimiento sancionador se exponen dos cuestiones:
      1. Que se han realizado obras que no estaban contempladas en la licencia concedida.
      2. Que se ha afectado al subsuelo.

      El primer punto se resolvería presentando un "proyecto de estado definitivo" en el Ayuntamiento en el que se recojan todas las obras realizadas. En base a ese proyecto se deberán pagar las tasas municipales que correspondan.

      El segundo punto se resolvería presentando un informe técnico en el que se justifique que las obras realizadas no han afectado al subsuelo.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  17. Buenas.
    Hace 11 años un familiar y yo nos hicimos 2 viviendas unifamiliares juntas y con el mismo permiso de obras. Mi familiar se hizo su vivienda con una planta más sobre lo permitido, se dió orden de parar la obra pero aún así se finalizó.Y yo cometí un exceso de edificabilidad de 30 m cuadrados. Ahora me encuentro con el problema de que mi familiar se niega a demoler el exceso de obra y por lo tanto al ser las 2 viviendas juntas y con el mismo permiso de obra, a mí no me permiten legalizar mi vivienda (aunque yo sí que estoy dispuesto a eliminar 30 m cuadrados de exceso en mi vivienda para adaptarme a los planos iniciales legales).
    Mi pregunta es: ¿cómo podría yo legalizar mi vivienda?
    Tenemos escritura registrada en el registro de la propiedad, no en el catastro.
    Como mi familiar no quiere demoler,¿podría yo separar mi vivienda de la suya y demoliendo mis 30 metros legalizar mi obra?.
    Gracias

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    1. Buenas tardes, Ginesito.

      Por su explicación entendemos que se trata de una única construcción en una única parcela. Si este es el caso, para legalizar la vivienda se requiere que toda la edificación cumpla la normativa urbanística. No es suficiente con que cumpla una parte de la edificación.

      En cuanto a la posibilidad de separar las viviendas, ocurre lo mismo que en el caso anterior: sólo sería posible la separación si el resultado cumple en su conjunto la normativa municipal. En este segundo caso además habría que comprobar si la normativa municipal permite hacer la separación (legalmente se denomina "división horizontal"). En suelos destinados a vivienda unifamiliar no siempre está permitido hacer una división horizontal.

      Le recomendamos que se ponga en contacto con el servicio de urbanismo de su Ayuntamiento para que le informen sobre la mejor forma de proceder para legalizar su vivienda. Le adelantamos que la solución siempre pasará por convencer u obligar a su familiar a legalizar su parte.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  19. Buenas tardes
    Compre una casa campo reformada casi, yo he cambiado las ventanas y pedí un permiso de obra por 2 pero al final las cambié todas...creo antiguo dueño no pidió el permiso de obras, el otro día paso un inspector y desde fuera ya que no estábamos vio que cambie todas, me pide regularice las obras, pero tengo yo que pagar lo que hicieron los otros dueños?, entrarán a comprobar las obras?, no quiero poner en lío a los antiguos dueños, muchas gracias

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    1. Buenas tardes.

      El ayuntamiento puede obligar a legalizar las obras hasta cuatro años después de su finalización. El responsable de costear todos los gastos derivados de la legalización es el propietario actual. Los antiguos dueños sólo se verían afectados si usted les implica.

      La realización de una visita de inspección depende del criterio del técnico municipal, de su carga de trabajo y del alcance de la reforma realizada. En obras de poco alcance no es habitual hacer una visita de inspección.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  20. Quisiera saber si se puede "legalizar" la segregación de un apartamento de 30 m2 (de un piso de 200), que se realizó hace 10 años y que se ha alquilado desde entonces, pero que no tiene IBI, ni luz, ni agua independiente de la casa.

    El apartamento tiene 30m2 con terraza de 20m2.

    El Ayuntamiento exige mínimo 40m2, pero permitiría sumar los metros de terraza si fuera cubierta.

    ¿Podría legalizarse con la solución que dais "Obras realizadas que pueden adaptarse a la Normativa" pidiendo licencia para cubrir la terraza o al solicitarla empezaría a contar desde cero la obra?.

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    1. Buenas tardes, Estrella.

      La única forma posible de hacer la segregación es hacer un "proyecto de segregación" del piso de 200 m2. En ese proyecto debe justificar que el apartamento segregado y la vivienda resultante cumplen la normativa urbanística.

      Para contabilizar la terraza como parte del apartamento debe disponer del permiso de la comunidad y verificar que el cierre cumpla la normativa municipal.

      Le recomendamos que lea el artículo del blog "Cómo dividir o segregar una vivienda?", en el que explicamos con más detenimiento el procedimiento para hacer la segregación.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  21. Buenas tardes, os presento un caso complicado:

    -Vivienda comprada en 2006 disgregada de una vivienda unifamiliar en casco urbano catalogado como BIC. Es un bajo.
    - tiene escritura de disgregación y división horizontal
    - está en el registro de la propiedad y tiene referencia catastral
    - patrimonio reconoce la disgregación
    - tiene hipoteca
    - paga IBI
    - tiene suministros
    No tiene:
    - cédula de habitabilidad
    - Licencia de primera ocupación
    - certificación de obra terminada

    ¿Es posible salir a fecha de hoy de este limbo legal?
    ¿Tengo el derecho de realizar, al menos, obras menores?
    ¿ puede convertirse en bajo comercial u oficina?
    ¿ se puede alquilar como algo?

    Un saludo y muchas gracias

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    1. Buenas tardes, Jesús.

      Cuando dice "disgregada" suponemos que se refiere a "segregada".

      Lo primero que debe hacer es consultar el "proyecto de segregación" presentado en el Ayuntamiento. Si realiza las obras que figuran en el proyecto, no debería tener ningún problema para obtener la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.

      En caso de que quiera hacer obras distintas a las que figuran en el proyecto de segregación, deberá presentar un "Modificado del proyecto de segregación" que cumpla la normativa municipal. Puede consultar que obras y usos están permitidos en el servicio de urbanismo del Ayuntamiento.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  22. Hola mi caso es un poco complicado e tirado unos tabiques en un piso e levantado otro para hacer la división no sa tocado nicuna para maestra pero el permiso que e pedido yo es para obras menor a venido un inspector del ayuntamiento a revisar la obra yo esta de vacaciones i le dicho que si no estoy yo delata no lo dejo entrar que me puede pasar cuando lo dejo entra cual son los paso a seguir y cuánto puede ser la multa gracias

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    1. Buenos días.

      El Ayuntamiento le enviará un requerimiento con los pasos a seguir en función del alcance de las obras realizadas sin licencia. Lo normal es que le den un plazo para hacer una ampliación de la licencia actual.

      Al disponer ya de una licencia, el técnico municipal valorará si se ha cometido una infracción dependiendo de la diferencia existente entre las obras que figuran en la licencia y las obras que se están realizando. Si la diferencia es pequeña, se considera que no hay infracción.

      La cuantía de las multas depende del tipo y gravedad de las infracciones. Si las obras realizadas sin licencia son compatibles con el planeamiento, se considera que se ha cometido una infracción leve, con multas desde 150 a 1.500 €. Si las obras no son compatibles con el planeamiento se considera que la infracción es grave, con multas desde 1.500 a 15.000 €.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  23. Hola en 2010 compramos una casa, ante notario, constaba en el registro d la propiedad, realice alli consulta para ver si tenia alguna carga, con respuesta negativa y en el momento d ña compra el anterior propietario aporto cedula, la sorpresa nos la llevamos a la hora d realizar una peticion d licencia para una obra mayor, el ayuntamiento nos comunica que la vivienda no tiene planos y que no nos conceden la licencia si no regularizamos la situacion.
    Es posible comprar una vivienda y que se salte todos los filtros, notaria, registro d la propiedad etc?. Esta vivienda se considera fuera d ordenacion? Tiene alguna responsabilidad el ayuntamiento por permitir la construccion, es del año 84, y no haber solicitado la licencia? Los anteriores propietarios tienen alguna responsabilidad? La verdad es que nos sentimos estafados, gracias por su ayuda

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    1. Buenos días.

      El Ayuntamiento le pide los planos para verificar que las obras que quiere hacer cumplen la normativa urbanística. Esto no significa a priori que haya habido ningún tipo de ilegalidad en la tramitación de la vivienda.

      Por otra parte, en las preguntas indica que la casa se construyó sin licencia en el 84 y que está escriturada en el registro. Se trata de un caso completamente anormal, ya que para hacer las escrituras de una vivienda de obra nueva se requiere la licencia de primera ocupación municipal.

      Al no tener licencia municipal y haberse finalizado las obras hace más de cuatro años, la vivienda queda fuera de ordenación hasta que se haga un "proyecto de legalización".

      El Ayuntamiento sólo tiene responsabilidad si tuvo constancia de que se estaba construyendo una vivienda ilegal durante la obra o en los cuatro años posteriores a su terminación.

      En cuanto a la responsabilidad del vendedor, no somos expertos en este tema. Bajo nuestro punto de vista, el vendedor le estafó si le ocultó información relevante en el momento de la venta.

      En caso de que esté interesada en hacer una reclamación, creemos que es conveniente contacte con un abogado especializado en temas urbanísticos.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  24. Buenos días,
    Soy propietaria del 50% de una casa rústica en un pueblecito de montaña. El otro propietario ha realizado obras en la casa, sin permiso alguno( ni del ayuntamiento ni mío) acondicionándosela para su propio beneficio. Actualmente, disfrutan de la propiedad en totalidad gracias a un vecino que les da luz de manera fraudolenta. He comunicado los hechos al ayuntamiento pero me dicen que si les hacen derribar la casa yo también correré con los gastos de la demolición.
    La verdad es que no sé que hacer. Porque después de denunciar los hechos veo que no se hace nada al respecto mientras ellos continuan haciendo la suya. Gracias de antemano.

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    1. Buenas tardes, Madara.

      Tal y como le han dicho en el Ayuntamiento, a nivel urbanístico, el responsable de costear la demolición de las obras ilegales realizadas en un inmueble es el propietario, no la persona que realiza las obras.

      Existe la posibilidad de denunciar al otro propietario por vía judicial, en vez de hacerlo a través del Ayuntamiento. La causa de la denuncia sería la realización de obras en su inmueble sin contar con su consentimiento.

      En cualquier caso, creemos que lo mejor es que se ponga en contacto con un abogado para que le asesore sobre cuál es la mejor forma de proceder.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  25. tengo un garaje ilegal en mi parcela que está sin terminar . Me dijeron que por un vecino que todos los edificios tienen que ser retrasado 3 metros desde el borde de la propiedad , puedo legalizar ? si no es así, es probable que se le pedirá a demoler ?

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    1. Buenas tardes, Andrés.

      Como explicamos en el artículo, si la construcción cumple la normativa urbanística, se puede legalizar. Para saber si cumple las distancias y el resto de normativa, puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      En caso de que no cumpla la normativa, puede que el Ayuntamiento le envíe una notificación para que proceda a la demolición de la construcción.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  26. Buenos días.
    En el año 2006 compré una parcela rústica de 2.500m2 en un pueblo de Madrid con un chalet unifamiliar de una planta de 130m2, la vivienda se construyo en el año 1992 sin licencia municipal, pero se está pagando el IBI al ayuntamiento desde el año 1996 e incluso obligaron al antiguo propietario a pagar 4 años con carácter retroactivo, también aparece en el catastro como vivienda unifamiliar, cuando yo la compré no estaba inscrita en el registro de la propiedad pero yo pude hacer la escritura por estar inmatriculado y yo lo tengo inscrito en el registro de la propiedad correctamente.
    La cuestión es que ahora quiero venderlo y los posibles compradores han solicitado una tasación para hipotecarlo y en la tasación nos han dado un valor del 50% de su valor real de mercado reflejando en la misma que es una Vivienda Unifamiliar en Suelo No Urbanizable y que se encuentra en una urbanización ilegal (somos 26 vecinos en la misma situación) y por tanto fuera de ordenación.
    Es cierto que es una zona rustica y protegida ZEPA (Zona Especial de Protección de Aves)
    ¿Habría alguna posibilidad de legalizar esta construcción?
    Muchas gracias.

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    1. Buenas tardes, Chis.

      Como explicamos en el artículo, la construcción sólo puede legalizarse si cumple la normativa urbanística. Para saber si existe la posibilidad de que cumpla la normativa, puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  27. Buenas tardes,

    Tengo un local que tiene 50 m2 con 25 m2 en la parte de arriba que no cuenta en la escritura pero que tiene un baño y está con las luces y suelo. Querría saber que me supondría a nivel económico o de sanción si hago una escalera para subir a la parte de arriba. En el ayuntamiento me dijeron que la parte de arriba del local no consta así que no puedo hacer la escalera. El local tiene unos 15 años, pero lo he adquirido en julio de 2016. Es común que el técnico acuda a ver si la obra es acorde a los planos en una declaracion de obra menor responsable? Gracias de antemano

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    1. Buenas tardes.

      Las sanciones por incumplimiento de la normativa urbanística varían de unas comunidades autónomas a otras.

      En Cantabria, la obra que plantea se considera "infracción leve" si se demuestra que no perjudica los intereses generales. Las sanciones para este tipo de infracciones van desde 150 a 1.500 €. A esto habría que sumarle los costes de demolición.

      En cuanto a la visitas de inspección de los técnicos, nuestra experiencia es que varía bastante de unos municipios a otros. Hay técnicos que llevan un control muy riguroso de las obras y otros que llevan un seguimiento mínimo.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  28. Hola.pedi licencia menor y alfinal hice bastante mas .se enteraron de todo ,me abrieron un expediente.y estoy esperando respuesta nosi si ir a ulbanismo para preguntar o mejor dejarlo asi.tiene algun tipo de casucidad ese espesiente

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    1. Buenas tardes, Chica.

      Los expedientes sancionadores tienen caducidad (en Cantabria el plazo es de 6 meses, prorrogable 3 meses). En caso de que caduque el expediente, la Administración puede abrir un nuevo expediente. El plazo máximo para abrirlo es de 4 años desde la finalización de las obras, tal y como explicamos en el artículo.

      Si tiene interés en resolver el asunto lo antes posible, puede ir al servicio de urbanismo a consultar en qué fase está el expediente y apremiar a los técnicos para que dicten resolución. Si no le urge, le recomendamos que espere a recibir la notificación del Ayuntamiento.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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    2. Gracias.pero fui y ice muy mal me abrio el expediente la abogada de ayi.osea que imagino que lo.ponga en tramite ize un error grandisimo

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    3. Buenas tardes, Chica.

      No hay de qué.

      Bajo nuestro punto de vista no hizo un error tan grande. Tener los papeles en regla es siempre una buena opción: evita denuncias, facilita la venta del inmueble, etc...

      Un saludo.

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  29. Javier
    Hola muy interesante todas sus respuestas. Mi consulta es la siguiente compramos un almacen en zona urbana y queremos transformarlo en vivienda tipo loft en estos momentos esta sin techo, podemos sacar una licencia en ayuntamiento para construir de momento el techo y luego proseguir con otras licencias para habilitarlo?

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    1. Buenas tardes, Javier.

      Muchas gracias por su comentario. Nos alegra saber que el blog le resulta interesante.

      En su caso, lo primero que debe hacer es informarse de cómo figura el almacén en el Plan General, si está permitido el "uso vivienda" y qué tipo de obras están permitidas. Puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      En cuanto a la posibilidad de hacer la rehabilitación por fases, no hay problema, siempre y cuando estén permitidas por el planeamiento las obras que plantea en cada fase. En cualquier caso, le recomendamos que haga un proyecto de conjunto antes de empezar la primera fase. De esta forma conseguirá un mejor resultado final y evitará sobrecostes relacionados con deshacer el trabajo realizado en fases previas.

      Puede encontrar más información relacionada con su consulta en el artículo del blog "Cambio de uso de locales y viviendas"

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  30. Yo compre una casa esquinera de dos pisos pero el que me la vendio no saco permiso para costruir el costrullo en el 2011 que devo hacer para poderla legalisar gracias

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    1. Buenas tardes.

      El primer paso es consultar la normativa urbanística del municipio para saber si la casa se puede legalizar. Puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      En caso de que se pueda legalizar la vivienda, tendrá que presentar un proyecto de legalización, tal y como explicamos en el apartado "cómo legalizar obras sin licencia".

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  31. Buenas tardes,

    Estamos buscando vivienda para comprar y la que más nos gusta se encuentra en la siguiente situacion: ya ha prescrito puesto que se construyo en el 92, el terreno es urbano, esta en el catastro, tributa impuestos, esta escriturada, esta registrada y tiene suministros dados de alta; pero la construccion en si no está legalizada.

    En su día fue una finca de 2000m en la que se construyeron 2 casas pareadas y se dividió en 2 fincas de 1000m con una vivienda cada una. En las escrituras y catastro figuran por separado.

    Esto se podría legalizar? Que debo hacer?

    Gracias de antemano.

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    1. Buenas tardes.

      Como explicamos en el artículo, la construcción sólo puede legalizarse si cumple la normativa urbanística. Para saber si existe la posibilidad de que cumpla la normativa, puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  32. En una nave con licencia de actividad industrial, se realizó una pequeña ampliación sin licencia hace más de 4 años. Ahora se puede cambiar el uso de la nave a comercial, pero aunque la ampliación está consolidada no se puede legalizar porque ocupa 3 metros de ancho dentro del retranqueo urbanístico que marca 10 metros para el lateral en la parcela. Pretendemos instalar dentro de la ampliación una cámara prefabricada y su instalación vista, sin ningún tipo de obra. ¿Puedo conseguir así nueva licencia de actividad comercial de la nave? Si acompaño una Declaración dominical de no consolidación de la cámara a futuro dentro de la ampliación, ayudaría?

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    1. Buenas tardes, Soubrier.

      La respuesta a su consulta depende de cómo está considerado el "cambio de uso" en la normativa urbanística municipal y de cómo interpreta la norma el técnico municipal. Es por ello que le recomendamos que se dirija al servicio de urbanismo del Ayuntamiento y consulte el caso directamente al técnico.

      Si el cambio de actividad industrial a actividad comercial se considera "cambio de uso", lo normal es presentar un "proyecto de cambio de uso" en el que se justifique el cumplimiento de toda la normativa de aplicación (tanto la urbanística, como la normativa de construcción, sectorial, etc.)

      En su caso es probable que para obtener la licencia de actividad le requieran que haga la demolición de la parte de construcción que incumple la distancia mínima a linderos. En cualquier caso, conviene revisar bien la norma por si existe alguna excepción. En algunos planeamientos se permite sobrepasar las distancias a linderos si se presenta un permiso expreso del propietario de la parcela colindante.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  33. Buenas tardes,
    Que tengo que hacer para legalizar una obra de un loft, en Madrid, donde había una pequeña entreplanta y se forjó completamente, haciendo una planta completa, esta obra se hizo hace más de 10 años y ahora se va a alquilar y para pedir la licencia de actividad la quieren legalizar
    Muchas gracias

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    1. Buenas tardes.

      El primer paso es consultar la normativa urbanística municipal para saber si la entreplanta se puede legalizar. Puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      En caso de que se pueda legalizar, tendrá que presentar un proyecto de legalización, tal y como explicamos en el apartado "cómo legalizar obras sin licencia".

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  34. Hola buenas noches. Tengo unas dudas.
    Mis padres tienen una casa hipotecada, y yo sin ningun tipo de licencia ni proyecto hice una casa encima de la de eyos. Ahora necesito hipotecar mi casa. Podria hacer un proyecto de legalizazion y si me la legalizan hacer la division horizontal para asi poder hipotecar yo aparte? Gracias

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    1. Buenas tardes.

      Para saber si se puede legalizar la obra y hacer una división horizontal en la parcela, es necesario consultar la normativa urbanística del municipio. Puede hacer la consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      En caso de que se pueda hacer ambas, no habría problema para hipotecar su casa, ya que dispondría de escrituras independientes de las de sus padres.

      Le recomendamos que se informe de todos los costes asociados a la legalización: proyecto técnico, licencia municipal, costes de la obra, alta de suministros, escrituras y registro.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  35. Hola.
    Había realizado unas obras modificándose unos tabiques, finalizada la obra por inspeccion me llego una denuncia y he presentado un proyecto de legalizacion. Es en asturias, cuando lo presente me dijeron que me llegaría para pagar el 4% del coste las obras pero solo me enviaron un permiso de obra para realizar la obra en el plazo de un mes. Entiendo que es que no existen problemas con la legalizacion y esta bien, cuanto suelen tardar en solicitar el pago?

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    1. Buenos días, Reformaasturias.

      Cada municipio establece un sistema de cobro de las tasas municipales. Lo habitual es que se requiera el pago de las tasas antes de presentar el proyecto, o antes de recoger la licencia (o permiso).

      En el caso que plantea, por tratarse de un expediente abierto a raíz de una denuncia, quizá le requieran el pago al presentar el certificado final de obra. Para salir de dudas, puede hacer la consulta en el servicio de obras del Ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  36. Buenos dias:
    Hace un año compre una parcela rustica de 1000m con una edificacion diafana de 90m. Esta edificacion figura en escritura y registro como vivienda unifamiliar con 3 dormitorios, salon cocina y baño, tambien decir que tiene declaracion de obra nueva. Pues bien nos ponemos a tabicar la vivienda tal como figura en escritura y cambiar ventanas, nos denuncia el ayuntamiento por carecer de licencia y por convertir local diafano en vivienda, obras que no estan permitidas fuera de ordenacion.n Despues de agotar todas las vias con el ayuntamiento nos dicen de pagar una multa de 5800€por una infraccion leve y demoler lo construido.Ahora bien si en escritura yo tengo que la vivienda estaba como yo la he dejado ahora pueden obligarme a demolerlo?? Puedo denunciar yo al alyuntamiento por no demoler viviendas ilegales a las que solo han paralizado las obras sin sancion ni orden de demolicion??Decir que solo me cabe recurso ante el contencioso-administrativo. Espero puedas resolver mis dudas, gracias

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    1. Buenas tardes, Lucía.

      El Ayuntamiento tiene el deber de velar porque se cumpla el planeamiento urbanístico y penalizar a aquellos que lo incumplen. Cuando se realizan obras que no se adaptan a la normativa urbanística, el Ayuntamiento puede imponer sanciones y decretar su demolición, tal y como explicamos en el artículo.

      En edificaciones "fuera de ordenación", la normativa urbanística establece qué tipo de obras están permitidas. En general sólo se permiten obras de reparación y conservación que no aumenten el valor de la edificación, con independencia de lo que figure en las escrituras.

      En ocasiones es posible llegar a un acuerdo con el Ayuntamiento, de forma que éste permite hacer las obras a cambio de que el promotor renuncie al incremento de valor de cara a una futura expropiación. Para llegar a este tipo de acuerdos conviene ponerse en contacto con un arquitecto de la zona que estudie el caso y haga de mediador entre promotor y Ayuntamiento.

      En lo que respecta a denunciar al Ayuntamiento, está en su derecho. Para ello conviene que se ponga en contacto con un abogado especializado en urbanismo que le asesore.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  37. Buenas Noches, estamos interesados en la compra de una parcela en donde tiene construida una casa (esta en zona urbana), segun nos hemos enterado a traves de la inmobiliaria dicha construccion no esta legalizada, al parecer tuvo un expediente por parte del ayuntamiento pero esta prescrito. Mi pregunta es, que tendria que hacer para legalizar la construccion, esto hay que hacerlo antes de hacer la escritura publica, cuanto puede ser el coste de la legalizacion (esta situada en un pueblo de Granada), la legalizacion se puede aplazar un tiempo hasta poder recuperarme economicamente despues de la adquisicion,espero puedan resolver mis dudas antes de realizar la compra, un saludo.

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    1. Buenas tardes, Fihior.

      En el artículo explicamos los pasos que debe seguir para legalizar la construcción, así como una estimación general de costes.

      En caso de que se pueda legalizar, tiene la opción de hacerlo antes de comprar la vivienda o bien una vez comprada. Lo ideal es hacerlo antes, para que sea el vendedor quien se encargue de tramitar y costear la legalización. Lo habitual es hacerlo después, ya que el vendedor generalmente no quiere asumir los inconvenientes de hacer una legalización (gastos, plazos y molestias de obra).

      Le recomendamos que, antes de hacer una oferta, se ponga en contacto con un arquitecto de la zona que le informe de los costes de legalización y le asesore con la compra.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  38. Buenas tardes,

    sé que el artículo es antiguo, pero tengo un problema parecido, y no he encontrado respuesta.

    Mi mujer ha heredado una casa antigua (de más de 50 años), que actualmente incumple la normativa municipal (Sabadell), y en el caso que quiera hacer cualquier tipo de reforma, por pequeña que sea, y que la casa necesita con urgencia dados los años de antigüedad de la misma, se ve obligada a realizar una serie de reformas, para así cumplir dicha nueva normativa.

    Es esto lícito? Pueden obligar a reformar una vivienda que cuando se construyó cumplía la normativa, pero que con el paso de los años no la cumple?

    Es una casa donde en la planta baja está el parquing, y en la primera planta está la vivienda en sí, y un patio. En el caso de querer hacer cualquier reforma, la obligan a derruir el patio para situarlo en la planta baja, y retrasar tres metros la pared que da al actual patio, reduciendo así los metros cuadrados de vivienda.

    He estado buscando un tema similar en el blog pero no lo he sabido encontrar.

    Gracias de antemano por la respuesta.

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    1. Buenos días, Pumuky.

      Es habitual que haya viviendas que cumplían el Plan Urbanístico en el momento de su construcción y no cumplen el nuevo Plan Urbanístico. Los cambios en el planeamiento permiten la modernización de los núcleos (adaptación al crecimiento de población, creación de nuevas infraestructuras, etc.)

      En edificaciones que quedan "fuera de ordenación" con el Nuevo Plan, la normativa urbanística establece qué tipo de obras están permitidas. En general sólo se permiten obras de reparación y conservación que no aumenten el valor de la edificación. Si las obras que desea hacer se enmarcan dentro de las citadas, el Ayuntamiento no debería requerirle que adapte la vivienda a las previsiones del Nuevo Plan.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  39. Buenos días, mi problema es este: hace quince años compre una casa VPO y en estos días ha salido una denuncia de la Fiscalía hacia el alcalde, el ayundamiento era el promotor, porque el suelo donde se han construido las viviendas era reforestado y no tenía la licencia medioambiental. Podría pasado tanto tiempo la Fiscalía ordenar el derrumbe de nuestras viviendas. Son más de 200. Gracias.

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    1. Buenas tardes.

      La respuesta a su pregunta depende de la Normativa Municipal y de la Ley del Suelo de su comunidad autónoma.

      Por ejemplo, la ley del suelo de Cantabria establece que las infracciones urbanísticas en suelo urbano prescriben a los cuatro años. Sin embargo, las infracciones urbanísticas en suelo rústico no prescriben, por lo que se puede decretar una demolición independientemente del tiempo que haya pasado desde que se produjo una infracción.

      Le recomendamos que se ponga en contacto con un despacho de abogados especializado en urbanismo.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  40. Buenos días.
    Estoy realizando reformas en la cochera, quitando la puerta de la misma y sustituyéndola por una de paso y una ventana, ya que no metemos el coche. Obra ya realizada por otros vecinos, con licencia de obra aprobada, hace algunos años, eso sí. Como la mayoría de vecinos de esta comunidad de propietarios, aparco el coche en la rampa de acceso a mi cochera, pues hemos sufrido varias inundaciones, desde hace casi 25 años que vivo aquí. El caso es que me han denegado la licencia de obra por una Orden Municipal que obliga a tener plaza de aparcamiento a las viviendas a partir de 100m2 construidos. En el mismo ayuntamiento me han dicho que alegue que dispongo de la susodicha rampa, que de hecho usamos de aparcamiento. Mi duda es que si la edificación es anterior a esa ordenanza, ¿ha de cumplir ese requisito para una reforma?
    Muchísimas gracias.
    Saludos

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    1. Buenos días, Mar.

      Las reformas siempre deben cumplir la normativa vigente. A veces surgen dudas sobre cómo aplicar la norma, ya que un fragmento puede admitir varias interpretaciones.

      Le recomendamos que trate el tema directamente con el técnico municipal (en su consulta no queda claro qué persona del Ayuntamiento le ha dicho que presente la alegación)

      En principio, no parece que vaya a tener problema si justifica que la vivienda cuenta con una plaza de aparcamiento dentro de la parcela.

      En lo que respecta a las inundaciones, si sólo afectan a su edificio, se pueden evitar. Para ello habría que estudiar cómo funciona el sistema de saneamiento del garaje. A veces es suficiente con instalar un grupo de bombeo.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  41. Buenas tardes, en mi municipio Blanes (Girona) hemos comprado una casa edificada en el año 2001, al dar de alta el agua (ya que llevaba más de 3 años cerrada) nos están obligando a modificar el tubo de pluviales para que puedan colocar una rejilla, ¿puede la empresa de Aguas de Blanes obligarnos a hacer estas modificaciones, cuando la casa cumple todas las normativas de su año de construcción?

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    1. Buenos días.

      Las compañías no pueden exigir que se actualice una instalación que está en funcionamiento. Sin embargo, cuando el suministro se ha dado de baja y se desea volver a dar de alta, se le exige que cumpla el reglamento vigente, como si se tratase de un "alta nuevo".

      Esta medida permite actualizar poco a poco las instalaciones antiguas, con lo que se mejoran las condiciones de seguridad, confort, eficiencia, etc...

      La única forma de evitar estos gastos de actualización es mantener de alta todos los suministros (agua, gas, electricidad...)

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  42. Buenas tardes.
    En mi caso hicimos una reforma en una casa mediante una declaración responsable, donde se informaba de todo el procedimiento incluyendo proyecto (ya que se hacía una redistribución y un aprobechamiento bajo cubierta). A la entrega en registro el funcionario revisó la documentación y se pagaron las tasas correspondientes. Nos han dado permisos, incluso, para la instalación de contenedores de escombros. Ahora el Ayuntamiento nos notifica que tendríamos que haber pedido licencia y no declaración responsable, pero las obras están ejecutadas.
    ¿Qué consecuencias puede tener esto?

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    1. Buenas tardes, Helena.

      Lo mejor es que se dirija al Servicio de Obras del Ayuntamiento y les pregunte cómo proceder para legalizar la obra. Si las obras que ha realizado se ajustan a la normativa urbanística, no tendrá ningún problema.

      Bajo nuestro punto de vista hay dos posibilidades:

      1.- La más ortodoxa sería presentar un "Proyecto de Legalización" como explicamos en el artículo. El proyecto de legalización es muy similar al proyecto que ya ha presentado en el Ayuntamiento. En lo que respecta a las tasas que ha pagado, tendrán que preguntar en el Ayuntamiento si se puede presentar el proyecto de legalización con el justificante de abono de la tasa anterior o si es necesario solicitar devolución de esa tasa y pagar una nueva tasa con el nuevo proyecto.

      2.- La otra opción sería solicitar licencia por el procedimiento ordinario (sin declaración responsable). Equivale a hacer como si las obras no se hubieran ejecutado aún. El procedimiento es presentar el proyecto, esperar a que le concedan la licencia y finalmente presentar el "Certificado Final de Obra".

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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