lunes, 10 de diciembre de 2012

Quiero construir una casa en suelo rústico

¿Puedo construir una vivienda en suelo rústico?
¿Puedo reformar una edificación para usarla como vivienda en suelo rústico?
¿Puedo legalizar una vivienda construida sin licencia en suelo rústico?


Estas son algunas de las preguntas más comunes que nos hacen los propietarios de suelo rústico. Con este artículo esperamos ofreceros una visión general de las distintas posibilidades que plantea la nueva Ley del Suelo de Cantabria.

La respuesta a las preguntas anteriores es que sí. Se permite la construcción de vivienda en suelo rústico siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones de adaptación al entorno y respeto del medio rural que establece la ley del suelo y el planeamiento urbanístico. Esto es posible gracias a la última modificación de la Ley del Suelo de Cantabria (Ley de Cantabria 3/2012), ya que antes de la modificación, sólo estaba autorizada la construcción de viviendas vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Se pemite tanto la construcción de viviendas, como la realización de obras de restauración, renovación y reforma de edificaciones existentes, y su cambio de uso a vivienda. En el caso de las edificaciones incluidas en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico del municipio, se puede también aumentar la superficie construida hasta un 20%.

El organismo encargado de autorizar la construcción de viviendas en suelo rústico es la CROTU (Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo), y debe contar con el informe favorable del Ayuntamiento y de la Consejería de Vivienda. En el caso de que el municipio cuente con un Plan General adaptado a la nueva ley, el Ayuntamiento se encargará de autorizar la construcción de viviendas en suelo rústico de protección ordinaria.

Para evitar un crecimiento desmesurado de los núcleos se establece una limitación del número de viviendas: las viviendas en suelo rústico no podrá superar a las viviendas del núcleo urbano en el momento de entrada en vigor de la ley. En núcleos pequeños es recomendable informarse en el Ayuntamiento de cuántas licencias se pueden conceder y cuantas han sido ya concedidas, para no perder la oportunidad.

A continuación os mostramos algunas de las limitaciones más restrictivas que establece la ley con carácter general. Para conocer las limitaciones específicas de cada municipio os recomendamos dirigiros al Ayuntamiento o poneros en contacto con un arquitecto.


CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS (OBRA NUEVA)
  • Son autorizables en suelo rústico de protección ordinaria
  • Sólo se permite la tipología de vivienda unifamiliar aislada
  • La distancia máxima de la vivienda al núcleo urbano es:
    • 100 metros para municipios sin Plan General
    • 200 metros para municipios con Plan General
  • La parcela mínima es:
    • 1.500 m2 para viviendas situadas a menos de 50 m. del núcleo
    • 2.000 m2 para viviendas situadas a más de 50 m. del núcleo

CAMBIO DE USO DE CONSTRUCCIONES CATALOGADAS
  • Las obras deben conservar, restaurar o mejorar los caracteres arquitectónicos que determinaron su inclusión en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico
  • Se permite aumentar su superficie construida hasta un 20 %

CAMBIO DE USO DE CONSTRUCCIONES NO CATALOGADAS
  • Se deben cumplir los requisitos exigibles a las viviendas de obra nueva, o bien que la construcción sea merecedora de formar parte del catálogo de construcciones en suelo rústico.
  • Se puede ampliar su superficie construida hasta un 20 % si el Ayuntamiento la incorpora al catálogo antes de conceder la licencia.

LEGALIZACIÓN DE VIVIENDAS EXISTENTES
  • Las obras deben ser asimilables a las enunciadas en alguno de los supuestos anteriores

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición. 

¡Un saludo!

30 comentarios:

  1. Hola buenas tardes, esta ley solo esta permitida en cantabria?? o en el resto de CCAA tambien se permite?
    Ejm pais vasco?

    Gracias y un saludo,

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    1. Buenos días, Alazne.

      En este artículo hablamos de La Ley del Suelo de Cantabria. Cada comunidad autónoma tiene su propia Ley del Suelo. En ella se regulan, entre otras cosas, los requisitos para autorizar viviendas en suelo rústico.

      Las leyes del suelo sufren continuas modificaciones dependiendo de la política de protección del territorio de los distintos gobiernos. Hay épocas en las que la ley es más permisiva y otras en las que es más restrictiva.

      La Ley del Suelo del País Vasco es la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. Puedes encontrarla en este enlace:
      http://www.lehendakaritza.ejgv.euskadi.net/r48-bopv2/es/bopv2/datos/2006/07/0603776a.pdf

      Según la Ley del País Vasco, para construir en suelo rústico (no urbanizable), la vivienda debe estar ligada a una explotación económica hortícola o ganadera, y servir de residencia al titular de la explotación.

      Como ves, se trata de una ley mucho más proteccionista que la de Cantabria.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo.

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  2. ¡Hola! Buenos días y gracias por vuestra información.

    Actualmente tenemos un terreno rústico en Cabezón de la Sal que cumple todos los requisitos para la construcción de una vivienda unifamiliar.

    La duda que nos surge es la siguiente: alrededor solo existe actualmente una vivienda estilo 'neomontañes' -herencia del antiguo 'plan 44'- y una nave donde almacenan muebles.

    Ahora estamos pensando en empezar nuestro proyecto y estamos despistados. La ley habla de que la vivienda tendrá que guardar consonancia con el entorno pero, habida la cuenta de que no hay muchas más viviendas alrededor, ¿significa esto que el CROTU espera una vivienda de estilo montañes? ¿podré hacer una vivienda de una planta y garaje adosado? ¿Tendré que forrar la fachada de piedra o condicionantes similares?

    ¡Parece todo muy subjetivo!

    Un saludote y muchas gracias de nuevo.

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    1. Estimado Paladdin.

      La CROTU es el organismo encargado de velar por el adecuado crecimiento del suelo rústico. Para valorar si la nueva vivienda cumple las condiciones de adaptación al entorno, se tienen en cuenta tanto las características de las edificaciones colindantes, como las características de las construcciones rurales del municipio.

      Lo cierto es que depende en gran medida de cómo interprete el técnico de control la normativa. Lo normal es que se siga un criterio razonable.

      En tu caso, lo razonable sería acudir al "Catálogo de construcciones en suelo rústico" del municipio, estudiar las características tipológicas de la zona y valorar cuáles de ellas merece la pena conservar. Una vez analizadas las características, habría que hacer un anteproyecto y una memoria, en la que se explica a la CROTU la validez de la solución proyectada.

      Si la CROTU considera que la vivienda respeta los valores paisajísticos del municipio, autorizará su construcción. En caso contrario, emitirá un informe en el que explique qué elementos hay que cambiar para adaptarse al entorno.

      Como bien dices, se trata de una norma bastante subjetiva, pero es normal que lo sea. El problema es que no es posible valorar objetivamente lo que se adapta al entorno y lo qué no. Cada cual tiene su propio criterio, y además los criterios van cambiando a lo largo del tiempo.

      Cuando se trata con este tipo de normas, es fundamental que el técnico de control aplique el sentido común a la hora de velar por el bien general.

      Muchas suerte y ánimo con tu nueva casa.

      Si necesitas más información o estás interesado en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo!

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    1. Estimado Alexis.

      Cada comunidad autónoma tiene su propia ley del suelo, que permite autorizar ciertos usos y construcciones siguiendo distintos requisitos.

      En el caso de Valencia, la ley que rige el suelo rústico es la "Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo No Urbanizable". Esta ley ha sufrido cuatro modificaciones desde su aprobación. Puedes consultar el texto refundido con la todas las modificaciones en el siguiente enlace:
      http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/va-l10-2004.html

      Si necesitas información más específica te recomendamos que te dirijas al servicio de urbanismo de tu municipio o a un arquitecto que desarrolle su actividad en la zona. Si estás interesado en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo!

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  4. Una duda que me surge es si la distancia que marcan en la ley se tiene que cumplir que la parcela rustica pertenezca al mismo municipio que el nucleo urbano, o pueden ser de municipios distintos. Yo tengo una parcela rustica en un municipio que linda justo con el nucleo urbano del municipio vecino y queria saber si esa posibilidad esta contemplada en la ley.

    gracias por el blog y un saludo

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    1. Buenas tardes, David.

      Hemos enviado tu consulta a la CROTU para saber cómo interpretan los técnicos de control la ley en ese aspecto. Acabamos de recibir la respuesta, que transcribimos a continuación:

      "La Ley no especifica que deba tratarse de un suelo urbano sito en el mismo término municipal, sino que la única exigencia es que se trate de "suelo urbano", es decir, de aquel que independientemente del término municipal en el que se sitúe, cuente con los servicios a que se refiere el artículo 95 de la Ley 2/2001, de 25 de junio. En definitiva, resulta irrelevante que la parte más próxima a ese núcleo sobre la que se pretende edificar al amparo de la Disposición Transitoria 9ª de la Ley se encuentre o no en el mismo término municipal, pues de otra forma, en los núcleos de población que se encuentran a menos de 100 metros del límite municipal, se crearía un agravio comparativo entre las parcelas próximas a núcleo, a menos de 100 metros, que se encuentran en el otro término municipal, de las que se encuentran en el mismo término municipal. En definitiva, el hecho de que ese suelo urbano se encuentre en otro municipio, no puede servir de barrera física que impida la plena aplicación de la norma. El territorio desconoce la existencia de límites físicos entre municipios, ya que se trata simplemente de límites de carácter administrativo, debiendo por tanto en concluir la procedencia de tramitar la correspondiente autorización, evidentemente a salvo de la normativa de carácter territorial o sectorial que le pudiera resultar aplicable.”

      Como ves, se trata de una respuesta clara y razonada que no deja lugar a dudas sobre la interpretación.

      Si necesitas más información o estás interesado en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo!

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  5. Hola, necesito que m ayudeis, vamos a comprar una parcela urbana mitad rústica nos interesa en que lo rústico es de protección RPAG de 1.6000m Mi novio es carpintero y queremos hacer el taller de 100 m queremos saber si puede hacer. Gracias vivimos en Cantabria medio de cudeyo

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    1. Buenos días, Carol.

      Para saber si se puede hacer un taller de carpintería en la parcela es necesario ver cómo figura ésta en el Plan General de Ordenación del municipio. Puedes preguntarlo directamente en el Ayuntamiento, en el departamento de urbanismo. Si quieres que te lo miremos nosotros, ruego te pongas en contacto por e-mail o teléfono. Tienes nuestros datos en la pestaña "contacto" situada debajo del título del blog.

      Si necesitas más información, estamos a tu disposición.

      Un saludo!

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  6. hola buenas tardes tengo una finca en suances en la cual me disponia a poder edificar una casa unifamiliar ya que cumplia con los metros y con las distancias que piden el la nueva ley del 2012, cual es mi sorpresa cuando voy a preguntar al ayuntamiento que me la han catalogado como patrimonio de interes cultural, ya que hay en unas fincas a casi 1 km una cueva que lleva 25 años cerrada y que vamos no se utiliza ni nada de nada, he visto lo que han acotado para el patrimonio y lo que han realizado es un cercado alrededor de una carretera, mi pregunta es la siquiente no me tendrian que haber notificado esta resolucion para poder poner alegaciones pertinentes, y ahora como puedo sacarla de ahi? o si se puede.

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    1. Buenas tardes, Angélica.

      En Suances, el Plan General vigente es de 1990. Por lo que comenta, entendemos que fue entonces cuando se incluyó su parcela en un área de Protección del Patrimonio de Interés Cultural. ¿Es esta la protección a la que se refiere o se trata de alguna otra?

      El Ayuntamiento informa de que se está tramitando un nuevo Plan General a través de publicidad en periódicos, carteles informativos, página web, boletín oficial, etc… Sentimos decirle que no notifica directamente a los propietarios afectados.

      Para cambiar la calificación de la parcela debe esperar a que se promueva una modificación del plan. En Suances se dio el primer paso en 2013, a través de un Avance. Puede preguntar en el Ayuntamiento si hay previsión de que continúe la tramitación o si se ha paralizado.

      Si desea que estudiemos su caso con más detenimiento, le rogamos se ponga en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderle. Tiene nuestros datos en la pestaña "contacto" situada debajo del título del blog.

      Un saludo.

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    2. La catalogación de patrimonio interés cultural se ha aprobado por el gobierno regional concretamente por cultura este año 2015.
      Tb tendría la posibilidad de realizar vivienda en suelo agropecuario pq recientemente me voy a hacer ganadera pero no se cual son las limitaciones tanto de terreno como de la clase de vivienda e instalaciones a realizar.

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    3. Buenos días, Angélica.

      En lo que respecta a la catalogación como Patrimonio de Interés Cultural de la Consejería de Cultura, se le debería haber notificado, ya que toda nueva protección debe ser notificada a los propietarios. Puede consultar en la Consejería qué problema ha habido con la notificación.

      En cualquier caso, que la finca esté catalogada no significa que no se pueda edificar en ella. Depende de las características de la protección. En el Ayuntamiento le pueden informar con más detalle del caso concreto.

      En lo que respecta a la vivienda como complemento a una explotación ganadera, no existen unas limitaciones únicas. Las limitaciones dependen de la clasificación y calificación del terreno. Para informarse de las limitaciones de una finca concreta, puede pedir la Ficha Urbanística de la parcela en el Ayuntamiento.

      Si necesita más información o está interesada en nuestros servicios, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderle.

      Un saludo.

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  7. Tengo una casa construida en una finca fuera de ordenacion desde hace trece años, en Asturias . pago contribución y quiero saber que tengo que hacer para legalizar la..ahora sólo está regularizada.

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    1. Buenas tardes, Pilar.

      Una casa puede estar fuera de ordenación por distintos motivos. Puede que toda la vivienda esté fuera de ordenación o que sea sólo una pequeña parte la que incumple la normativa.

      Si se consigue que la vivienda cumpla la normativa urbanística con la realización de obras, tendría que realizar dichas obras para poder legalizarla. Si es imposible que cumpla la normativa urbanística, la vivienda no se podría legalizar.

      Adjunto un enlace a un artículo de nuestro blog en el que dispone de información más detallada sobre la legalización de obras:
      http://amutioybernal.blogspot.com.es/2013/12/legalizar-obras-sin-licencia.html

      Si necesita más información o está interesada en nuestros servicios, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderle.

      Un saludo.

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  8. Buenos días.

    Dispongo de una parcela en Penagos, de terreno rústico. El terreno es mayor de 2000m2, pero mi duda viene de a qué se le considera núcleo urbano. Hay una casa a menos de 100-200 metros de donde querríamos ubicar la nuestra, pero solo una, nada de una población. A qué se refiere entonces núcleo urbano? a la vivienda más próxima? ¿A suelo urbanizable?

    Gracias.

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    1. Buenos días, Rafa.

      La calificación y clasificación del suelo se regula en el Planeamiento Municipal. No depende del número de viviendas que hay en las inmediaciones.

      El planeamiento vigente en Penagos es la Delimitación Gráfica de Suelo Urbano (DGSU) de 2007. Al no tener Plan General, para poder hacer una vivienda unifamiliar en la parcela, la mayor parte de la superficie de la vivienda debe quedar a menos de 100 m. de la línea de delimitación de suelo urbano. Puede informarse sobre si la parcela cumple esta condición directamente en el Ayuntamiento, en la sección de urbanismo.

      Si desea que estudiemos su caso con más detenimiento, le rogamos se ponga en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderle. Tiene nuestros datos en la pestaña "contacto" situada debajo del título del blog.

      Un saludo.

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  9. hola

    tengo dos terrenos rusticos uno de 400m2 y el otro de 1000m2 separados y en distintos puntos en laredo y me gustaria preguntarte si podria construir en el de 400m2 una casa enterrada tipo a "la ballena" de el arquitecto javier senosiain y en el terreno de 1000m2 construir sobre 3 pilares una casa tipo "la mushroom house o casa hongo" del arquitecto James H.Johnson,ya que me gusta mucho este tipo de arquitectura llamada arquitectura organica que no perjudica y se amolda al terreno y demas flora existente en el mismo .....y no se si sera posible hacer este tipo de construciones en terreno rustico con estos metros cuadrados...podeis sacarme de dudas?..saludos

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    1. Buenos días, Alquimista.

      Este año se ha aprobado el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Laredo. Es probable que el plan incluya las condiciones que deben cumplir las construcciones en suelo rústico, conforme a la modificación de la ley del suelo de 2012.

      Puedes saber cuáles son las condiciones y si se puede edificar en el terreno, haciendo la consulta en el Ayuntamiento, en el departamento de urbanismo. Si quieres que te lo miremos nosotros, rogamos te pongas en contacto por teléfono o e-mail. Tienes nuestros datos en la pestaña "contacto" situada debajo del título del blog.

      En lo que respecta a la tipología de vivienda, has puesto dos buenos ejemplos de arquitectura orgánica. Para saber si se autorizaría este tipo de edificaciones en suelo rústico, habría que hacer la consulta tanto en el Ayuntamiento como en la CROTU, ya que en principio, en suelo rústico se debe respetar la tipología y las condiciones volumétricas de las construcciones de la zona.

      Bajo nuestro punto de vista, una vivienda enterrada como la casa de Javier Senosiain armoniza con el entorno rural mejor que cualquier construcción que se pueda encontrar por la zona, por lo que creemos que no debería presentar ningún problema.

      Vemos más cuestionable la implantación de una vivienda como la Mushroom House de James H. Johnson, ya que se trata de una arquitectura elevada que destaca en el entorno, a pesar del uso de geometría y materiales orgánicos.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta o estás interesado en nuestros servicios, estamos a tu disposición.

      Un saludo.

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  10. Buenos dias, estoy interesado en comprar una parcela rustica de 1600m con almendros en producción en Villar del Arzobispo (Valencia). He llamado al ayuntamiento a ver si puedo poner allí una cabaña o una casa de aperos, pero me dicen que no, mi duda es si es así o lo dicen a todas para no hacer nada, también quería hacer una arqueta para poner la llave de paso del agua de riego, ya que la finca tiene agua. Necesito alguna autorización del ayuntamiento o puedo hacerlo sin avisar?

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    1. Buenas tardes, Alberto.

      Conviene que pida una cita para reunirse con el técnico municipal. Así podrá hacer la consulta ubicando la parcela en un plano y el técnico le informará sobre la normativa aplicable a ese terreno concreto. Si desconfía del técnico municipal, puede hacer la consulta en la Conselleria de Vertebración del Territorio o a un arquitecto de la zona.

      En cuanto a la instalación de una arqueta, para hacer la obra de forma legal debe pedir la correspondiente licencia municipal.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  11. tengo una finca rustica catalogada agrícola con vivienda y quiero contruir un nucleo zoológico para perros cuantos metros cuadrados podría edificar la finca tiene 10000 m2 y esta en Villaviciosa asturias

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    1. Buenos días, Nieves.

      Para saber si se puede hacer un núcleo zoológico en una parcela en suelo rústico es necesario comprobar si lo permite la normativa municipal y la Ley del Suelo de Asturias.

      Puede consultarlo en el servicio de urbanismo del Ayuntamiento o a arquitecto de la zona.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo!

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  12. ¡Hola! Estoy valorando la compra de una casa construida sin licencia hace 20 años en suelo rústico en Ampuero (Cantabria). Como es lógico, antes de comprarla, quiero asegurarme de que podría legalizarla.
    Una de mis dudas es la distancia de la casa a la carretera: hay unos 5 metros desde la casa hasta la valla, y medio metro desde la valla hasta el borde de la carreterita que une las casas del barrio Rascón. ¿Es suficiente distancia?
    ¿Podría recurrir a vuestros servicios para inspeccionar la casa antes de comprarla y así saber si estaría en condiciones de ser legalizada?
    Y finalmente, si no se puede legalizar, qué consecuencias tendría? ¿Es muy grave?
    Muchas gracias anticipadas y felicidades por vuestro estupendo blog.

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    1. Buenas tardes, Javier.

      Para saber si se puede legalizar la vivienda es necesario ver cómo figura en el planeamiento urbanístico del municipio. Esta información se puede consultar en el servicio de urbanismo del Ayuntamiento.

      Actualmente en Ampuero se está tramitando la aprobación del nuevo Plan General de Ordenación Urbana, por lo que hay que consultar cómo figura la parcela tanto en las Normas Subsidiarias vigentes , como en el plan que se prevé aprobar.

      La distancia que hay que respetar hasta la carretera depende de las previsiones que marca la normativa urbanística. No hay una distancia genérica.

      Para conocer con más detalle el proceso de legalización y las consecuencias de comprar una construcción sin licencia, te recomendamos la lectura del artículo del blog "legalización de obras sin licencia", así como su sección de comentarios.

      Si te interesa que te asesoremos para la compra, tanto a nivel urbanístico como a nivel de conservación, estamos a tu disposición. Tienes nuestros datos en la pestaña "contacto" de la barra de navegación.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra consulta, estamos a tu disposición.

      Un saludo!

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  13. Una vivienda no catalogada cuya parcela en.parte esta a menos de 200 m de lo.urbano y tiene 7000 m cuadrados, puedo ampliarla?

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    1. Buenas tardes, Ramses.

      Se puede ampliar la vivienda que comenta si se cumple alguno de estos dos requisitos:

      - Que la vivienda esté en su mayor parte a menos de 200 metros de suelo urbano en municipios con Plan General (o con Normas Subsidiarias del artículo 91.b del Reglamento de Planeamiento Urbanístico de 1978).

      - Que la vivienda esté a menos de 100 metros de suelo urbano en municipios sin Plan General (o sin las normas subsidiarias citadas anteriormente)

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo!

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