viernes, 29 de noviembre de 2013

La nueva modificación del POL

¿Qué cambios introduce la nueva modificación del POL?
¿Cómo afectan esos cambios al uso del suelo?
¿Es cierto que puede provocar sentencias de derribo?



El pasado lunes 25 de noviembre el Parlamento de Cantabria aprobó un proyecto de ley que modificará significativamente el Plan de Ordenación del Litoral, más conocido por sus siglas "POL".

El proyecto de ley sometido a información pública resume en su título el alcance y objetivo de la modificación: “Modificación puntual del Plan de Ordenación del litoral (POL), que afecta a los artículos que regulan las condiciones relativas a los desarrollos urbanísticos y cambios de uso en las áreas de ordenación, de manera que las nuevas condiciones establecidas en la Ley de Cantabria 2/2001, se hagan extensibles, sin excepciones al conjunto de la región”. 

A la espera de que se publique el texto definitivo en el Boletín Oficial, vamos a explicar los principales cambios que plantea el proyecto de ley:


INTRODUCCIÓN AL POL

El Plan de Ordenación del Litoral es un instrumento de planeamiento territorial que regula los desarrollos urbanísticos en los municipios costeros. El POL de Cantabria fue aprobado el 27 de septiembre de 2004 en la Ley de Cantabria 2/2004 (enlace al documento completo)

El plan diferencia principalmente dos áreas:
  • Áreas de protección. Son aquellas zonas merecedoras de una especial protección para mantener sus características físicas y ambientales.
  • Áreas de ordenación. Son aquellas zonas en las que se considera compatible el crecimiento con la conservación de los valores litorales.
Las “áreas de ordenación” se clasifican a su vez en los siguientes grupos y subgrupos:
  • Área litoral. Zona de influencia marina (próxima al mar), que a su vez se divide en:
    • Área periurbana. Sectores o áreas periféricas de los núcleos en el entorno de las autovías, sometidas a procesos de transformación
    • Área de modelo tradicional. Mieses y praderías que un significado valor agrario y ambiental situadas en el entorno de los núcleos
    • Área de ordenación ecológico forestal. Sistemas forestales o arbustivos compatibles con usos productivos.
  • Área no litoral. Zona sin influencia marina (alejada del mar)

CAMBIOS EN LA LEY

El proyecto de ley afecta exclusivamente a las “áreas de ordenación”, ampliando significativamente los usos y actividades que se pueden autorizar.

Uno de los mecanismos de protección que fija el POL de 2004 es la limitación del tipo de actividades autorizables en las áreas de ordenación. Hasta ahora en estas áreas sólo se pueden instalar actividades muy concretas relacionadas con el ocio, el turismo rural y las explotaciones agropecuarias.

Con la modificación de 2013, se pretende eliminar esta limitación y se abre la puerta a la instalación de todas las actividades autorizables en suelo rústico que establece la Ley del Suelo. Dichas actividades vienen recogidas en la última modificación de la ley del suelo Ley de Cantabria 3/2012.

A continuación se muestra un listado de las actividades autorizables en el área de ordenación según el plan de 2004 y según la modificación de 2013:

POL 2004:
  • Instalaciones vinculadas a actividades de ocio y turismo rural
  • Viviendas vinculadas a explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales y otras análogas.
  • Cambios de uso de edificaciones existentes catalogadas para uso vivienda y fines culturales, artesanales, de ocio y turismo rural.
  • Rehabilitación de edificaciones existentes, siempre que no se encuentren en situación de fuera de ordenación.
  • Viviendas aisladas de carácter unifamiliar cuando así lo contemple el planeamiento territorial (en la práctica este último supuesto no es de aplicación, ya que pasados 12 años desde la aprobación de la ley del suelo, no se ha llegado a aprobar ningún planeamiento territorial)
Modificación de 2013. Además de las instalaciones y actividades permitidas por el POL de 2004, pasarán a ser autorizables:
  • Instalaciones agrícolas, ganaderas, forestales y otras análogas. Incluido instalaciones agroalimentarias complementarias (transformación y venta directa de los productos agrarios, etc...)
  • Instalaciones relativas a la elaboración y comercialización de productos tradicionales o derivados de la actividad agropecuaria, y servicios complementarios.
  • Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de obras públicas e infraestructuras.
  • Actividades consideradas de interés público o social por la Administración sectorial correspondiente.
  • Actividades que fuera imprescindible ubicar en suelo rústico, bien por ser ése su normal ámbito de desarrollo, bien por ser inadecuado para ello el suelo urbano.
  • Actividades extractivas y las construcciones vinculadas a ellas
  • Ampliación de usos, instalaciones y construcciones cuya ubicación en suelo rústico sea imprescindible por ser la única clase de suelo adyacente en la que puede llevarse a cabo esta ampliación.
  • Las obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma de edificaciones preexistentes, para ser destinadas a cualquier uso compatible con la legislación sectorial.
  • Instalaciones vinculadas a actividades artesanales y culturales
  • Construcción de viviendas unifamiliares aisladas
Cabe mencionar que la instalación de cualquiera de estas actividades debe cumplir las normas municipales y sectoriales, así como los trámites específicos para garantizar su adecuación ambiental.


LA TRAMITACIÓN DE LA LEY

La Asociación para la Defensa de los Recursos Naturales de Cantabria (ARCA) advierte en un comunicado que la modificación de la ley no ha pasado el procedimiento de evaluación ambiental al que obliga la Ley 17/2006 de Control Ambiental Integrado.

Según la Ley de Control Ambiental para aprobar cualquier instrumento de planeamiento territorial es necesario haber realizado el siguiente procedimiento:
  • Informe de sostenibilidad ambiental
  • Consultas e información pública del informe
  • Memoria ambiental elaborada por el órgano ambiental
  • Propuesta de plan teniendo en cuenta los tres anteriores puntos.
Dado que el proyecto de ley aún no ha pasado este trámite, es de esperar que su aprobación definitiva se dilate en el tiempo. Actualizaremos el artículo con las novedades que surjan al respecto.


Finalmente os dejamos una frase de Lord Beaconsfield, político inglés:
"Piensa antes de hacer, pero no te pases tanto tiempo pensando que no llegues a empezar

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición. 

¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos

2 comentarios:

  1. Soy propietario de un terreno en suelo rustico de proteccion especial en un municipio afectado por el pol.
    Una vez que la ley se publique en el boc, cuales seran las restricciones para construccion de viviendas nuevas, ¿las misma que en los municipios que no estan afectados por la ley de proteccion del litoral?, es decir
    CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS
    OBRA NUEVA
    Son autorizables en suelo rústico de protección ordinaria, o de protección especial siempre que no se deterioren los valores que indujeron la protección
    Sólo se permite la tipología de vivienda unifamiliar aislada
    La distancia máxima al núcleo urbano es:
    100 metros para municipios sin Plan General
    200 metros para municipios con Plan General
    La parcela mínima es:
    1.500 m2 para viviendas situadas a menos de 50 m. del núcleo
    2.000 m2 para viviendas situadas a más de 50 m. del núcleo.
    o se regiran por otros parametros, y cuando hablas de la falta de la evaluacion ambiental puede dilatarse en el tiempo, de que podemos estar habalando de un mes o de un año.
    Gracias anticipadas.

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    1. Hola Tomatuco.

      La nueva modificación afectará exclusivamente a las "áreas de ordenación", manteniéndose las restricciones que el POL fijaba para las "áreas de protección".

      El POL de 2004 define qué usos y actuaciones son autorizables en los suelos afectados por una protección especial. Puedes consultar estos usos en los artículos 26 a 34: http://www.boe.es/boe/dias/2004/10/27/pdfs/A35454-35473.pdf

      Cuando varias normativas afectan a un suelo (ley de suelo, plan de ordenación del litoral, plan general, etc...) siempre rige la más restrictiva. Esto se debe a que hay que justificar el cumplimiento de cada una de ellas. En el caso de que alguna no se cumpla, no se autorizarían las obras. En tu caso concreto, puede ocurrir que la ley del suelo permita unas obras y el POL no.

      En cuanto a la falta del procedimiento de evaluación ambiental, no podemos anticipar cómo ni cuanto tiempo tardará en resolverse. Los supuestos son muy variados: desde que se apruebe sin realizar el procedimiento, hasta que nunca llegue a aprobarse por falta de acuerdos en la tramitación. Te recomendamos echar un vistazo al comunicado de ARCA para hacerte una idea de cómo están los ánimos: http://www.iarca.net/arca-advierte-que-la-modificacion-del-pol-que-pretende-el-gobierno-traera-mas-sentencias-de-derribo

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo.

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