lunes, 3 de febrero de 2014

¿Cuánto cuesta hacer una casa?

¿Cuánto cuesta construir una casa?
¿Qué gastos conlleva la autopromoción de una vivienda?
¿Qué impuestos gravan la construcción de una vivienda?



Muchos particulares decididos a hacerse una casa nos preguntan cuáles son los gastos que conlleva la construcción de una vivienda. Es bastante común que se queden sorprendidos e incluso desanimados al descubrir la cantidad de gastos asociados que no habían contemplado. 

Un error muy habitual es considerar sólo el precio del terreno y el presupuesto de ejecución, por ser éstos los más representativos. Este tipo de estimaciones superficiales hace que se tengan que afrontar gastos imprevistos que pueden dificultar la correcta finalización de las obras. 

Nosotros siempre recomendamos tener una noción de todos los gastos, incluso antes de la compra del terreno. De esta forma se pueden tomar decisiones adecuadas al presupuesto disponible desde el principio. En el siguiente artículo vamos a desglosar los gastos que conlleva la autopromoción de vivienda, desde la búsqueda del terreno hasta la puesta en uso.

Se puede clasificar los gastos en seis grupos:
  • El terreno
  • La construcción
  • Honorarios técnicos
  • Licencia municipal
  • Gestiones tras la obra
  • Financiación

EL TERRENO

En la compra del terreno se deben considerar el precio de compra, los honorarios de notario y registrador, y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

  • PRECIO DEL TERRENO
El rango de precios es muy amplio dependiendo de las características del terreno. Los principales aspectos que influyen en el precio del terreno son:
  • Distancia a núcleos de población o puntos de interés
  • Infraestructuras existentes y previstas
  • Cualidades del entorno
  • Morfología de la finca
  • Aprovechamiento urbanístico

Para mostrar un ejemplo real, vamos a comparar los precios unitarios de los terrenos anunciados en el portal inmobiliario Idealista en el área de Cantabria en febrero de 2014. El rango de precios de los 85 anuncios encontrados oscila entre 2 €/m2 de una parcela en los alrededores de Corvera de Toranzo hasta 890 €/m2 de una parcela en el centro de Laredo. Como se puede observar, los rangos son tan altos que resulta imprescindible hacer un buen estudio de mercado antes de comprar un terreno.

Un valor orientativo del precio de una parcela edificable en los alrededores de los principales núcleos de Cantabria es 50-150 €/m2 de sueloEn el artículo ¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de suelo? podéis encontrar más información sobre cómo valorar un terreno.

  • HONORARIOS DE NOTARIO Y REGISTRADOR
Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del precio de compra.

  • IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
El tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de cada Comunidad Autónoma. En Cantabria, para la compraventa de un terreno de menos de 300.000 €, el tipo general es un 8% del precio de compra.

En caso de que la Agencia Tributaria observe que el precio de compra es anormalmente bajo, requerirá una liquidación complementaria, tal y como explicamos en el artículo La tasación pericial contradictoria.


LA CONSTRUCCIÓN


En la construcción se deben considerar los gastos de ejecución material, los gastos y beneficio del constructor y los impuestos.

  • PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL
El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. El rango de precios es muy amplio, dependiendo de las características de la construcción, del terreno y de la empresa que se contrate. Los principales aspectos que influyen en el precio de construcción son:
  • Superficie de la vivienda
  • Superficie de urbanización pública y privada
  • Calidad de materiales y acabados
  • Complejidad de la construcción
  • Características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso...
  • Calidad de la empresa constructora

Un valor orientativo del presupuesto de ejecución material para una vivienda unifamiliar es 750-900 €/m2 construido de vivienda. Este valor corresponde al coste de edificar una vivienda unifamiliar de unos 200 m2, con calidades y acabados medios, de poca complejidad, urbanización sencilla, parcela sin complicaciones, con una empresa constructora media. Es muy común sobrepasar este precio en la construcción de una vivienda de autopromoción, ya que el autopromotor tiende a elegir calidades más altas para su vivienda.

Un gasto que suele ignorar el promotor y puede llegar a ser representativo, es el gasto de urbanización de la vía pública. Según la ley del suelo de Cantabria (Ley 2/2001), el promotor debe sufragar todos los gastos de urbanización necesarios para la ejecución del planeamiento urbanístico en la zona afectada.

Otros gastos a considerar son los suministros de obra (agua y electricidad) necesarios para la ejecución de las obras. Estos gastos se componen de la instalación de las acometidas provisionales y el pago de los correspondientes consumos. Su cuantía depende de la distancia de la parcela a la red general, de la superficie de la vivienda y de los sistemas constructivos empleados. En caso de no incluir este gasto en el presupuesto de contrata, tendrá que ser abonado por el promotor.

Un aspecto que ha aumentado considerablemente el precio de ejecución de las nuevas construcciones es el Código Técnico de la Edificación aprobado en 2007. Esta normativa ha mejorado sustancialmente la calidad de la edificación, pero como contrapartida ha supuesto un incremento del coste de ejecución del orden del 10-20% respecto a la normativa anterior.

  • GASTOS Y BENEFICIO DEL CONSTRUCTOR
Para la construcción de una vivienda unifamiliar es casi imprescindible contratar una empresa constructora que se encargue de gestionar todos los aspectos relacionados con la ejecución de las obras. Cada empresa estudia los planos y las mediciones del proyecto para elaborar el presupuesto de contrata que suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material, ya que incluye los gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%). 
Es conveniente consultar a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio del 50% entre presupuestos de contrata para un mismo proyecto. Nosotros recomendamos elegir empresas formales, que no hayan ajustado demasiado los precios a la baja, ya que los presupuesto desproporcionadamente bajos acaban redundando en la calidad de la construcción.

  • IMPUESTOS
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 10% del presupuesto de contrata.


HONORARIOS TÉCNICOS

Los gastos técnicos se pueden clasificar en tres tipos: estudios del terreno, proyecto y dirección de obra. A todos ellos hay que sumarles los impuestos.

  • ESTUDIOS DEL TERRENO
Estudio topográfico: sirve para dibujar la geometría exacta de la parcela. Su precio suele rondar los 250-400 € dependiendo de la situación y superficie del terreno.

Estudio geotécnico: sirve para conocer las características del terreno y diseñar una cimentación adecuada. Su precio suele rondar 650-800 €.

  • PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN
El proyecto de ejecución es el documento que define todo el proyecto: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc... Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto básico y de ejecución dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material para una vivienda de las características citadas. Si el arquitecto tiene cierto prestigio por la calidad de su trabajo, lo normal es que sus honorarios sean mayores que estos porcentajes.

  • DIRECCIÓN DE OBRA
Los directores de obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes: el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud (normalmente es el mismo aparejador que dirige la ejecución).
Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material.

  • IMPUESTOS
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.


LICENCIA MUNICIPAL

Los gastos relacionados con la licencia municipal se dividen en dos partes: la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una. Además de estos gastos, se debe depositar una fianza relacionada con la gestión de residuos que se devuelve al finalizar las obras.

  • TASA POR LICENCIA URBANÍSTICA
La licencia urbanística sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación del proyecto a lo establecido en la normativa municipal. En Santander el tipo impositivo es un 2% del presupuesto de ejecución material.

  • IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS
Para obtener el permiso de obra se debe presentar en el ayuntamiento el proyecto de ejecución y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. En Santander el tipo impositivo es un 4% del presupuesto de ejecución material.

  • FIANZA DE GESTIÓN DE RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN Y DEMOLICIÓN
Para obtener el permiso de obra se debe depositar la fianza de gestión de residuos de construcción y demolición. Esta fianza se devuelve al finalizar las obras si se acredita la correcta gestión de los residuos. La cuantía de la fianza depende de las comunidades autónomas. En Cantabria se estima en función del volumen de residuos (Decreto 72/2010) y suele rondar los 2 €/m2 construido de vivienda.

GESTIONES TRAS LA OBRA

  • ESCRITURA DE OBRA NUEVA
Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.

  • TASA POR LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Sirve para que el ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda).  En algunos municipios existe una tasa adicional por expedición de la licencia de primera ocupación cuyo tipo impositivo está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material. 

  • CÉDULA DE HABITABILIDAD
Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. La tasa por expedición de la cédula de habitabilidad en Cantabria es 2,51 €.

  • ALTA DE SUMINISTROS 
Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate y suele rondar los 200 € por suministro. En el caso de las telecomunicaciones, las empresas suministradoras suelen costear los gastos de alta.


FINANCIACIÓN

En caso de necesitar financiación bancaria se deben considerar los gastos de hipoteca: 
  • Tasación: 300-400 €
  • Notaría y registro: en torno al 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria
  • Impuesto de actos jurídicos documentados: el tipo impositivo depende de la comunidad autónoma. En Cantabria es el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria
  • Comisión de apertura: 0-1% del importe del préstamo
  • Intereses bancarios: dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca


Para finalizar este artículo repleto de precios os dejamos una interesante cita: 

La calidad se recuerda mucho tiempo después de haber olvidado el precio.
Henry Royce. Cofundador de Rolls-Royce

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición. 

¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos



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58 comentarios:

  1. Muchas gracias por la información que facilitan. Soy una persona que vive en Asturias y estoy interesada en hacer una vivienda unifamiliar ya que dispongo de un terreno urbanizable. Tengo la ilusión de construir una casa diseñada por mi, pero mi duda es si tendré el presupuesto necesario para llevar a cabo este proyecto. Tengo que empezar seriamente a informarme, pero no sé si tengo que acudir primero a un profesional arquitect@ o directamente a una empresa constructora. ¿Me podrían ayudar en esta cuestión? Agradecería mucho su opinión.

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    1. Buenas tardes, Susana.

      Se puede hacer de cualquiera de las dos formas, aunque lo más razonable es elegir primero un arquitecto según tus preferencias (tipo de proyectos que hace, profesionalidad, trato, precio). Una vez elegido el arquitecto, éste redacta un proyecto que se adapte a tus necesidades y gustos. Con las mediciones del proyecto se pide presupuesto a varias constructoras. El criterio de selección de constructoras debería ser similar al empleado para elegir arquitecto (tipo de obras, profesionalidad, trato, precio)

      En caso de empezar el proceso eligiendo una empresa constructora, perderías por un lado la opción de pedir varios presupuestos sobre el mismo proyecto y por otro, puede ocurrir que el arquitecto con el que trabaja esa constructora no te guste.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta o estás interesada en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo.

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  2. Muchas gracias por este manual tan aclaratorio para los que somos noveles en estos temas. Tengo pedido presupuesto básico de obra realizado por unos arquitectos, y me gustaría confirmar que el IVA aplicable sobre el presupuesto por contrata es del 10%, puesto que en mi presupuesto me cargan un 21%. ¿Varía según la comunidad autónoma?. Agradezco su opinión.

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    1. Buenas tardes, Rubén.

      Cabe destacar que los tipos impositivos, tanto el reducido como el general, han ido aumentando en los últimos años.

      En la actualidad, septiembre de 2014, el IVA aplicable a "ejecuciones de obra" en autopromoción de vivienda es del 10 %. Se trata de un tipo reducido aplicable exclusivamente a la ejecución (presupuesto de contrata).

      Los servicios profesionales, como los de arquitecto, aunque sean para obras de autopromoción, llevan el tipo impositivo general del 21%.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta o estás interesado en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo.

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  3. Muchas gracias por vuestra respuesta, me he llevado una alegría inmensa. Aprovecha para saber si para acogerse a este tipo de IVA es necesario realizar algún trámite administrativo para que se me considere autopromotor, o no es necesario nada de esto. Gracias de nuevo. Os he añadido a favoritos.

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    1. Buenas tardes, Rubén.

      Nos alegramos de contar contigo entre nuestros lectores.

      No somos expertos en asesoría fiscal, por lo que te recomendamos que preguntes en la Agencia Tributaria o a un asesor fiscal para conocer todos los requisitos o limitaciones que tiene ser autopromotor.

      Por lo que nosotros sabemos, basta con ser una persona física (no empresa) que construye la vivienda para uso propio.

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  4. La información que aportáis es clara y concisa. Me está siendo de gran ayuda. Muchas gracias por vuestra atención y buen hacer.

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    1. Muchas gracias, Dori.

      Nos alegra que valores nuestro esfuerzo y que te esté sirviendo de ayuda.

      Un saludo.

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  5. Buenas noches.
    Muy útil la información que aquí se recoge para todos aquellos, como yo, que nos aventuramos a construir la casa de nuestros sueños.
    Yo estoy en la etapa de elegir el constructor y tengo dudas sobre si puedo realizar el encargo a una persona fisica (autónomo). Me han comentado que los autónomos no pueden subcontratar por ejemplo para las partidas de electricidad, fontanería y demás, vamos todas aquellas que no son de albañilería.
    ¿es realmente así? ¿Puede incurrir en algún riesgo si finalmente le doy la obra a él y subcontrata estas partidas? ¿Las podría subcontratar yo y que me facturen al 10%? El fontanero me decía como que él me tiene que facturar al 21%.
    Muchas gracias por anticipado.

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    1. Buenos días, Aitor.

      La figura del "constructor" viene regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) Adjunto el enlace, por si quieres echarle un vistazo:
      https://www.boe.es/buscar/pdf/1999/BOE-A-1999-21567-consolidado.pdf

      En el artículo 11 de la ley se especifican las funciones del constructor. La más comprometida de esas funciones es la suscripción de un seguro de responsabilidad de 10 años que sirva de garantía para cubrir los vicios y defectos de la construcción.

      La ley no dice nada sobre si el constructor debe ser autónomo o empresa, por lo que suponemos que el problema del autónomo que comentas estará relacionado con la contratación del seguro de responsabilidad.

      El único riesgo que vemos en el caso que comentas, es que seguramente el autónomo no quiera firmar el seguro de responsabilidad. En caso de que la obra tenga defectos es muy probable que el autónomo alegue que él era un subcontratista y tú el constructor.

      Por supuesto, tú puedes contratar a cualquier oficio que quieras. La cuestión es que para que te facturen al 10%, tú tienes que asumir la figura del constructor. Al ser autopromoción, no se te requeriría un seguro de responsabilidad civil.

      En definitiva, hay dos formas de autopromover una vivienda:
      1. Contratar a un constructor que se encargue de todo
      2. Asumir la figura del constructor

      Nosotros recomendamos la primera, siempre y cuando se contrate a un constructor formal y profesional. Se ahorra tiempo, dinero y disgustos.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta o estás interesado en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo.

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  6. Hola,yo comercializó casas modulares industrializadas para todo el territorio nacional y en el presupuesto incluimos arquitectura,aparejador y jefatura de obra.desde 900€ el m2. Son casas con el máximo coeficiente energético.tenemos sede en lugo de llanera(Asturias).mi correo cmi_unifamiliar@hotmail.com. tlf 699004895.gracias y espero serviros de ayuda.

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    1. Buenos días, Marcos.

      En este artículo del blog tratamos el tema de la construcción de casas a medida, que es el tipo de construcción por el que se inclina la mayor parte de los autopromotores en España.

      En cualquier caso, aprovechamos tu intervención para explicar las ventajas de cada uno de los dos sistemas: construcción industrializada y construcción a medida.

      VENTAJAS CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA:
      - Mejores plazos (proyecto casi inmediato y obra más rápida)
      - Mejores precios
      - Mejores controles de calidad (la construcción en fábrica permite mejorar los controles de calidad)

      VENTAJAS CONSTRUCCIÓN A MEDIDA:
      - Mejor adaptación a las necesidades del cliente (nº de habitaciones, superficies, geometría, materiales…)
      - Mejor adaptación al entorno (vistas, orientaciones, geometría de parcela, desniveles)
      - Mejor adaptación a normativas (plan general, reglamentos, etc…)
      - Mayor flexibilidad para hacer modificaciones y ampliaciones

      Nosotros creemos que el motivo por el que la mayor parte de los autopromotores de vivienda elige la construcción a medida es que, a día de hoy, las ventajas de la construcción industrializada no compensan lo suficiente respecto a las ventajas de la construcción a medida.

      Un ejemplo ilustrativo:
      - Un traje o un mueble hecho mediante proceso industrial cuesta del orden de 3 ó 4 veces menos lo que costaría hacer un producto similar a medida. Además se puede disponer del bien de forma inmediata en una tienda. En este caso la “construcción industrializada” tiene unas ventajas competitivas muy importantes respecto a la construcción a medida.

      - Sin embargo, una casa construida mediante proceso industrial cuesta del orden de un 20% menos respecto a lo que costaría construir una casa similar a medida. Si además, se consideran todos los costes que conlleva la autopromoción de una vivienda (terreno, licencias, impuestos, financiación, etc…) el ahorro se sitúa en torno a 10% respecto al coste final. Además no se puede disponer del bien de forma inmediata, como en el caso anterior.

      Bajo nuestro punto de vista, en el caso de las viviendas no es tan clara la ventaja competitiva de un sistema frente a otro. En cualquier caso, es una cuestión de prioridades que debe valorar cada autopromotor.

      En cuanto a las casas que comercializas, si lo deseas puedes enviarnos documentación por correo electrónico a arquitectura@amutioybernal.com

      Un saludo.

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  7. Hola, muchas gracias por esta información que es de gran ayuda.

    Tengo una duda sobre la tasa por licencia urbanística ¿se aplica en todos los ayuntamientos? Tengo concedida la licencia de obra y para retirarla debo abonar el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (4%), además de la garantía para la gestión de residuos. No menciona nada sobre esta tasa por licencia urbanista y no sé si es algo que habrá que abonar una vez finalizada la construcción.

    Un saludo y gracias de nuevo.

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    1. Buenos días, Iñaki.

      Nos alegramos que la información te haya servido de ayuda.

      La tasa por licencia urbanística se aplica en todos los Ayuntamientos para "obra nueva". En el caso de las reformas, lo habitual es que sólo se aplique el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, siempre y cuando no se altere el uso o la imagen exterior. Aunque esto depende de cada municipio.

      Tanto la tasa urbanística como el Impuesto de Obras se abonan al presentar la solicitud de licencia.

      Si no te la han requerido, y ya te han concedido la licencia de obra, lo más probable es que la obra que vas a realizar esté exenta de tasa urbanística. La otra posibilidad, menos probable, es que haya habido un error de la Administración y te requieran la subsanación más adelante.

      Esperamos haberte sido de ayuda. Si tienes alguna otra pregunta o estás interesado en nuestros servicios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

      Un saludo.

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  8. Hola,

    Hola,

    Estoy pensando en hacer una casa de autopromoción y trabajar con dos constructoras distintas, la primera para movimiento de tierras, red de saneamiento, cimentación y estructura, y el resto con otra. ¿Que os parece una solución así? Tendría que pagar con ambas el concepto seguridad y salud?
    Me gustaría poder ver las pegas y las ventajas ( aparte de abaratar un poco, claro).

    Muchas gracias,

    Un saludo

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Buenos días, Dori.

      La principal pega de trabajar con dos constructoras distintas es que tendrás que asumir la labor de coordinación entre ambas si no quieres que se dupliquen algunos trabajos auxiliares (instalación de andamios, caseta de obra, etc..) También es probable que se alargue el plazo de ejecución.

      En cuanto a la seguridad y salud, a cada empresa tienes que pagarle la parte proporcional de los trabajos que realice.

      Lo normal sería conseguir mejor precio contratando a una única empresa constructora, aunque eso depende mucho del modelo de trabajo de cada empresa.

      En general recomendamos contratar una única constructora, y sobretodo asegurarse de su profesionalidad y formalidad. En cualquier caso, si ambas son buenas empresas y consigues mejor precio por separado, adelante con ellas.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

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  9. Buenas tardes, gracias por vuestra información, es de gran ayuda para nosotros.
    Tenemos un terreno de 1.120m y los planos de la casa que queremos construir realizados por un arquitecto. El problema es que debido a la catalogación del terrenoel ayuntamiento no nos daría el permiso para construirla.
    Mi pregunta es si aún sin la licencia del ayuntamiento el banco nos concedería la hipoteca autopromotor.
    Gracias

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    1. Buenos días, Sureña.

      En general, los requisitos que piden los bancos para conceder una hipoteca a autopromotor son: tener el terreno en propiedad, el proyecto del arquitecto, la licencia del ayuntamiento y el presupuesto de ejecución. Aunque lo que realmente condiciona que concedan la hipoteca es que el solicitante demuestre su capacidad para devolver el préstamo. Por eso piden nóminas, ahorros, propiedades, avales, etc...

      En cualquier caso, creemos que lo mejor es que preguntes directamente a tu banco cuáles son sus condiciones y las negocies con él.

      En lo que respecta a la licencia, en tu explicación no queda claro por qué el ayuntamiento no daría permiso para construir la vivienda. Para evitar ese tipo de problemas, lo normal es estudiar la normativa urbanística del municipio antes de elaborar los planos, e incluso antes de comprar el terreno.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

      Eliminar
  10. Hola.

    Excelente artículo, muy orientativo.

    Yo tengo planeado realizar mi casa por fases, para hacerlo sin pedir financiación bancaria. Tengo mucho tiempo y nada de prisa, pero quiero primero saber una serie de factores y creo que ustedes me podían ayudar.

    La primera fase ya está ejecutada, compra del terreno. Ahora voy a por la segunda, demolición, desescombro y adecuación del solar. Aquí ya necesito un proyecto de demolición y quiero, para evitar dos visados, redactar el de construcción. La tercera fase sería realizar la estructura, cerramientos y tejado, pero esto ya sería dentro de algunos años.

    Mi pregunta: es viable realizar así la construcción? Hay problemas con la caducidad del proyecto? Cambios de normativa? Impuestos, prórrogas? Al haber ya una casa construida, definida en el Catastro, es necesario un estudio topográfico y geotécnico? La edificación actual data de 1940.

    Un saludo y gracias de antemano.

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    Respuestas
    1. Buenos días, Antonio.

      Muchas gracias por su comentario. Nos alegra saber que el artículo le ha sido de utilidad.

      En lo que respecta a la caducidad de las licencias, hay dos plazos: seis meses para empezar la obra y dos años para terminarla. Para que la caducidad sea efectiva, el Ayuntamiento debe iniciar un expediente de caducidad notificando al interesado. Este procedimiento no se realiza nunca o casi nunca, por lo que en la práctica es como si las licencias fueran indefinidas.

      En cuanto a los cambios de normativa, en principio, si se dispone de licencia no suelen afectar, aunque eso depende de los términos de la nueva normativa que se apruebe. En lo que respecta a impuestos, en principio tampoco afectaría. Dependerá de las modificaciones de la ley tributaria que se hagan.

      En cuanto a si es viable hacer la construcción por fases, lo normal es que resulte más caro que hacerla de una sola vez, ya que siempre se consiguen mejores precios cuanto mayor es el volumen de obra. Ponemos un ejemplo: si llama a un electricista 5 veces para que instale un enchufe cada vez, le saldrá más caro que llamarle una vez para que le instale 5 enchufes. Con la construcción de una vivienda sucede algo parecido. Otro tema que habría que considerar es el “desgaste psicológico” del promotor y su entorno por alargar a propósito una obra durante años.

      Antes de organizar la construcción por fases creemos que es interesante que se plantee qué va a ganar y qué va a perder con ello. En general, cuando se dispone de tiempo, pero aún no se ha reunido el dinero suficiente para hacer la vivienda, lo más interesante es hacer el proyecto. Esto le permite ir pensando con tiempo cómo quiere que sea sa casa. Con el proyecto se puede solicitar la licencia municipal, así como pedir presupuesto a constructores. De esta forma tiene todo preparado para iniciar la construcción cuando disponga de medios suficientes para terminarla. Mientras tanto, se puede sacar algún rendimiento a la liquidez disponible con alguna inversión de bajo riesgo (depósitos, letras, etc…)

      En lo que respecta al estudio topográfico y geotécnico, es muy recomendable hacer ambos, ya que son documentos importantes para la elaboración del proyecto. Para valorar si se puede omitir alguno, habría que estudiar el caso concreto.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta o necesita alguno de nuestros servicios, estamos a su disposición.

      Un saludo.

      Eliminar
  11. Hola,

    Voy a hacerme una casa de auto-promoción he aceptado un presupuesto de un constructor. A punto de cerrar el contrato, y según el documento presentado, tengo dudas en torno quien debe pagar el seguro de las obras. En el contrato dice que " es de exclusiva responsabilidad del promotor la contratación de las pólizas de los seguros de la obra en construcción y del seguro decenal ( en su caso). ¿Es esto así?

    En la firma aparece que yo soy " el promotor y contratante" y respecto al constructor "el admistrador solidario"...¿es este término correcto?

    Y por último, ha de aparecer en el contrato la referencia al proyecto de construcción( arquitecto, fecha de aprobación del mismo,....) o es suficiente con
    que haga referencia a " según presupuesto fechado y firmado el día XXX de 2105"

    Gracias por vuestra disponibilidad,

    Un saludo

    Dori Quintana

    ResponderEliminar
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    1. Buenos días, Dori.

      Vemos que sigues adelante con la construcción de la vivienda. Esperamos que hayas seguido nuestro anterior consejo sobre la elección de constructor.

      En respuesta a tus preguntas:
      Los seguros de obra y decenal pueden ser contratados tanto por el promotor como por el constructor. Es un tema a negociar entre ambas partes. Lo normal es que el promotor se haga cargo del seguro decenal y que el constructor se haga cargo de los seguros de obra (seguro de responsabilidad civil o seguro a todo riesgo)

      En el caso de la autopromoción de vivienda para uso propio, no es obligatorio contratar el seguro decenal. Si se quisiera vender antes de diez años sí sería necesario contratarlo, o bien que el comprador renunciase a esa cobertura.

      Los seguros de obra tampoco son obligatorios, aunque sí son muy recomendables. Es especialmente recomendable contar con un seguro responsabilidad civil para cubrir posibles daños a terceros durante la realización de las obras.

      En lo que respecta a la firma del contrato entre promotor y constructor, deben aparecer claramente los dos términos: “promotor” y “constructor”. Al constructor también se le puede llamar “contratista”. Es conveniente que aclares este tema si no quieres asumir las obligaciones y responsabilidades del constructor.

      En cuanto a la mención al proyecto de ejecución en el contrato, lo normal es que sí aparezca. Puede figurar algo como: “La vivienda se construirá conforme a las especificaciones del Proyecto de Ejecución redactado por el Arquitecto ....., compuesto por Memoria, Planos, Pliego de Prescripciones Técnicas Generales y Particulares, Mediciones, Presupuesto…”

      Para terminar adjuntamos un documento de María Carmen González Carrasco, doctora en derecho por la Universidad de Castilla-La Mancha, con información útil sobre lo que debería incluir un contrato de obra: https://www.uclm.es/profesorado/mcgonzalez/pdf/DerechoCivilIII/PresentacionContratoObra.pdf

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

      Un saludo.

      Eliminar
    2. Muchísimas gracias. Seguí vuestros consejos pero aun así parece que siempre surgen complicaciones. Saludos

      Eliminar
    3. Buenos días, Dori.

      Nos alegramos de que te estén sirviendo nuestros consejos.
      Construir una casa puede ser una gran ilusión o una gran tortura. La mayor parte de las veces, la diferencia entre lo primero y lo segundo está en algo tan sencillo como saber elegir buenos profesionales. De ahí que insistamos en ello.

      Un saludo y mucho ánimo.

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  12. Hola,buenas noches, quiero empezar a construir una vivienda uní familiar en Asturias, unos 300 metros cuadrados en tres plantas, he contactado con un arquitecto que me han recomendado y me pide 8% del PEM. os parece caro?. Además me habla de 1000-1200 euros metro cuadrado construido....

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    1. Buenos días, Luis.

      Los honorarios del arquitecto para la redacción de proyecto y dirección de obra de una vivienda unifamiliar de esa superficie suelen estar en torno al 6 - 8 % del PEM. El precio depende del volumen y complejidad de la obra, la calidad del servicio, el prestigio del arquitecto...

      Para saber si el presupuesto es caro o barato se necesitaría más información. Por poner un ejemplo: el coche que me han recomendado cuesta 15.000 euros ¿es caro o barato?

      En cuanto al presupuesto de contrata, las cifras suelen estar en torno a 1000-1200 euros para unas calidades medias en autopromoción, tal y como explicamos en el artículo. Esto incluye PEM, gastos y beneficio del constructor e IVA. El precio depende del volumen y complejidad de la construcción, las calidades elegidas, la profesionalidad de la constructora…

      En definitiva, las cifras que te han dado están dentro de lo razonable, siempre y cuando se te esté ofreciendo un buen servicio.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

      Un saludo.

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  13. Buenos días,
    Agradezco vuestra página porque sirve de gran ayuda. Yo estoy en proceso de crear el plano de mi vivienda y mi pregunta es: cobran el arquitecto y el aparejador en función de los metros construidos? Gracias

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    1. Buenos días, Sara.

      Nos alegramos de que la información te esté sirviendo de ayuda.

      Las tarifas de arquitecto y aparejador son libres, por lo que cada profesional puede fijarlas según su criterio. Lo normal es tener en cuenta la superficie y complejidad de la obra para establecer los honorarios.
      Un ejemplo: construir una casa de 500 m2 cuadrados requiere más tiempo, dedicación y responsabilidad que construir una casa de 100 m2, por lo que es lógico que los honorarios sean mayores.

      En cuanto a lo que comentas sobre crear el plano de la vivienda, es interesante que te pongas en contacto con un arquitecto, ya que te asesorará sobre la distribución.

      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

      Un saludo.

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  14. Hola buenos dias,

    Primeramente, agradecer la informacion facilitada. Esta todo muy claro y muy bien explicado.

    Os cuento mi caso. He adquirido la casa de mis abuelos (mi padre me ha hecho una donación) y estoy estudiando la posibilidad de realizar una reforma integral. La casa cuenta con una planta baja de 55 m2 y primera planta de 62 m2. Es una casa con dimensiones limitadas pero tiene el punto fuerte de que es esquinera y se puede levantar 1 planta adicional más terraza. Según el constructor, la casa cuenta con una estructura sana por lo que no haría falta su demolición. Me están realizando presupuesto y orientativamente me han comentado que la reforma rondaraa los 90.000€ (reforma integral con material y acabados de calidad). Mientras espero el presupuesto del constructor, he contactado con un arquitecto para que me valore su tarea a realizar. Me ha facilitado un presupuesto valorado en 8.895€ que incluye: Honorarios proyecto básico (2.965€) + Honorarios proyecto de ejecución (2.965€) + Honorarios de dirección de obra (2.965€). A todo esto hay que subirle el 21% de IVA. Los honorarios se basan en una superficie total de 160 m2 (contando la planta baja + superficie total de reforma que son 105m2 y la superficie total de ampliación de 50 m2 aprox). Desde vuestro punto de vista profesional, como ven ustedes los honorarios? Me parecen un poco excesivos teniendo en cuenta las dimensiones de la vivienda. La casa esta ubicado en un pueblo de la provincia de Valencia. Otra duda que me surge es que el constructor me ha comentado que se va a “saltar” el proyecto básico para presentar directamente el proyecto de ejecución. Es el proyecto básico necesario para reformar una vivienda?

    Tema de financiación: que proyecto necesita el banco para valorar el préstamo, el básico o el de ejecución?

    Muchas gracias por vuestra ayuda y tiempo.

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    1. Buenas tardes, Pablo.

      La realización de una reforma integral con intervención en estructura, fachada y distribución suele ser más complejo que hacer una edificación de obra nueva. Si además la vivienda está entre medianeras y se quiere ampliar una planta, se aumenta la complejidad, ya que es probable que haya que reforzar cimentación y estructura y tomar precauciones para no dañar a las edificaciones colindantes. Partiendo de esto, no nos parece que los honorarios que te ha pasado el arquitecto sean excesivos. Más bien nos parece que el número orientativo que te ha dado el constructor (90.000 €) puede ser un poco bajo, aunque todo depende del alcance de la reforma y las calidades que elijas.

      En cuanto a presentar primero el proyecto básico y luego el de ejecución, o presentar directamente el de ejecución, en las reformas se suele optar por lo segundo, tal y como te comenta el constructor. El proyecto básico se suele presentar por separado en obra nueva para agilizar trámites y tener garantía de que se obtendrá la licencia urbanística. En caso de no presentar proyecto básico es muy recomendable hacer una reunión con el arquitecto municipal para que vea los planos con detenimiento, y valore si hay que modificar algo antes de presentar el proyecto de ejecución.

      En cuanto a cuáles son los requerimientos del banco para conceder un préstamo, dependen del banco y de la cuantía del préstamo que quieras solicitar. Para pequeñas reformas, lo mínimo que suele pedir es un presupuesto firmado por constructor. En el caso de reformas integrales pueden llegar a pedir el proyecto de ejecución visado y la licencia municipal de obras.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

      Un saludo.

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  15. Buenas tardes,

    Gracias por vuestra respuesta. Lo agradezco.

    Efectivamente al final la reforma se queda en 110.000€ (supongo que habra una desviacion y el importe aumentara) El banco me confirma que el tema de financiacion: importe máximo 80% del valor de la tasación del proyecto visado por el colegio de arquitectos. Asumo que se refieren al proyecto de ejecucion. Mi pregunta: el proyecto de ejecucion incluye el valor de la casa en la actualidad? Obviamente la casa vale X ahora pero una vez este construida, su valor sera superior. No es lo mismo que el banco me conceda el 80% del valor de la casa actual que el 80% del valor de la casa una vez haya sido reformada. Me podeis clarificar esto por favor?

    Gracias,

    Pablo Martinez

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    1. Buenas tardes, Pablo.

      Nos alegramos de que te haya servido nuestra respuesta.

      El proyecto de ejecución no incluye el valor de la casa. Lo que incluye son unas mediciones y un presupuesto de lo que costará realizar la obra. Se trata de una estimación, no de un presupuesto real. Para obtener un presupuesto real es necesario pedir precio a constructoras.

      Si quieres saber el precio de la casa una vez realizadas las obras, lo que necesitas es una tasación en la que se tenga en cuenta el valor que aportará la reforma a la vivienda.

      En cuanto a la financiación, cada banco pone unas condiciones para la concesión de una hipoteca o préstamo a autopromotor. Según comentas, en principio tu banco sólo te da financiación para cubrir el 80% del coste de las obras. Si necesitas más, deberás negociar con él o con otros bancos las condiciones.

      Esperamos haberte sido de ayuda.
      Si tienes alguna otra pregunta, estamos a tu disposición.

      Un saludo.

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  16. Buenos días,
    Me gustaría saber si me puedo negar a recibir una donación. En casa quieren hacer una donación de una parcela a partes iguales entre hermanos pero yo no quiero recibir la propiedad por los gastos asociados ya que en este momento no puedo hacerme cargo. Pero la otra parte está interesada en recibirla. Me puedo negar a recibirla ahora? No a renunciar. Gracias

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    1. Buenos días, Sara.

      Su pregunta no está relacionada con nuestro sector. Le recomendamos se ponga en contacto con un asesor fiscal para que le informe con detalle de las posibilidades que tiene.

      En cualquier caso, le vamos a dar nuestro punto de vista, por si le puede resultar de ayuda:

      En principio, si no quiere recibir la donación en este momento, debería bastar con que le pida a su familiar que le haga la donación más adelante.

      Si por alguna razón su familiar no quiere aplazarlo, lo que pueden hacer es pedirle a alguno de sus hermanos que se haga cargo de todos los gastos de la operación a cambio de recibir más terreno. Sería como venderle a su hermano una parte del terreno que le corresponde a usted, para que usted pueda afrontar los gastos de la donación.

      Para hacer el reparto correctamente, necesitarán tasar el terreno a precio de mercado y calcular los gastos totales que conlleva la donación.

      Esperamos haberle sido de ayuda.

      Un saludo.

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  17. Hola a todos:
    Yo vivo en Murcia capital. Quisiera adquirir una casa vieja con algo de terreno que ya he visitado.La casa está para derruir y hacer una nueva de 90m2 útiles. De qué coste total estaríamos hablando descontado el proyecto y licencia de obra nueva?
    Muchas gracias por vuestra página y por la respuesta.
    Teresa

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    1. Buenas tardes, Teresa.

      Puede hacer una estimación usted misma haciendo la suma de los distintos conceptos que explicamos en el artículo. En el caso que plantea, deberá sumar también los costes de demolición y gestión de residuos, que pueden rondar los 100 €/m2 de construcción.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  18. Hola a todos. Magnífica la información aportada. En mi caso todavía estoy en la primera fase de estudio de la operación valorando todas las partidas para, en la medida de lo posible, no llevarme sustos de última hora.
    Me surgen tres dudas.
    1.- cuando hablais para el presupuesto de ejecución de materiales de precio de construcción por m2 entre 700-1000€ supongo se refiere a metros construidos, no a metros útiles finales q pueda tener la vivienda. Es así? Se incluyen también los que puedan corresponder a un garaje? Y el acondionamiento del terreno? Cierres, zona ajardinada....
    2.- Con respecto a la financiación que puede dar el banco observo que si dan el 80% del p.e.m. quedaría un 20% sin financiar pero por lo que leo en los comentarios y respuestas, el prcio final de obra sube unos 300€ por metro por lo que, sumando lo q no financian sobre el p.e.m. más lo que sube el precio final me puedo encontrar con un montante muy elevado para el cual no tengo financiación. Es así? Hay alguna forma de evitar esta situación? Se me ocurre por ejemplo q el p.e.m sea lo más parecido posible al precio final?
    3.- Una tercera cuestión. Cuales son los plazos en losque el banco va dando financiación? Porque si van sobre certificación de obra, no tendría dinero hasta q hubiese algo construido por lo que necesitaría una buena base antes para ir pagando todos los gastos iniciales.
    Muchísimas gracias por vuestra dedicación

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    1. Buenas tardes, Aurelio.

      Muchas gracias por su comentario. Nos alegra saber que el artículo le está sirviendo de ayuda.

      A continuación respondemos sus tres consultas:
      1. Cuando se habla de precios de construcción siempre se habla de metros cuadrados construidos. El precio orientativo que indicamos en el artículo incluye todos los gastos de construcción, ya que el objetivo es hacer una estimación del coste global.

      2. Las condiciones de la financiación dependen principalmente de si al banco le interesa el cliente y si obtiene un beneficio acorde al riesgo. Los porcentajes indicados en el artículo son orientativos para un "cliente medio". Para saber cuanta financiación le concedería su banco, lo mejor es tratar el tema directamente con él.

      3. En hipotecas a autopromotor lo normal es que el banco dé la financiación a medida que se ejecuta la obra, conforme al porcentaje de obra realizada. Su conclusión es correcta: no se puede promover una vivienda contando sólo con la financiación del banco. Es necesario disponer de una buena base económica.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  19. Buenas tardes,
    Tenemos pensado comprar un terreno en la Comunidad de Madrid con mi hermano y construir una casa pareada en una parcela para vivienda unifamiliar. Mi pregunta es, ¿si dejando una única entrada al chalet y respetando lindes,metros,etc, según la ordenanza municipal,la arquitecta nos podría dar la habitabilidad?
    Muchas gracias!

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    1. Buenas tardes, María.

      Lo primero sería valorar si existe la posibilidad de segregar la parcela en dos y construir dos viviendas unifamiliares independientes. En el caso que plantea, es la opción más recomendable.

      En las parcelas destinadas a vivienda unifamiliar normalmente no está permitido hacer "división horizontal". Es decir: la vivienda es una unidad indivisible a efectos legales y cuenta con una única escritura. Se podría distribuir la vivienda para que vivan en ella dos familias, pero a efectos legales, seguiría siendo una unidad. El inconveniente de esta opción es que le obliga a ponerse de acuerdo con su hermano en todo lo que concierne a la vivienda: dividir los consumos (agua, luz, gas…), acordar las obras de mantenimiento y mejora, vender o alquilar el inmueble, etc…

      Para saber si se puede segregar la parcela o hacer una "división horizontal" de la finca, le recomendamos que haga la consulta en el servicio de urbanismo de su ayuntamiento o a un arquitecto de la zona.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  20. Hola, quería preguntar sobre el coste de habilitar un ático. Tenemos encima de la casa una especie de granero o bajo cubierta o atico. Tiene una buena altura y 195 mts cuadrados.
    En principio pensamos hacer un proyecto de ejecucion y luego ir haciendo cosas por parte.
    No se si es buena idea, comenzar con la parte de fontanería, elecTricidad y calefacción. Tenemos un presupuesto de 30.000 euros para ello pero no se si serán suficientes. Y posteriormente lo demas en la medida que vayamos disponiendo de dinero.

    Saludos y gracias

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    1. Buenas tardes, Hanois.

      El coste de una reforma depende de la distribución y calidades que se deseen, del estado de la estructura, de la cantidad y complejidad de las instalaciones, etc...

      El presupuesto que plantea (unos 150 €/m2) equivale a hacer una reforma muy puntual. Para que se haga una idea, una reforma integral de una vivienda puede rondar los 700 - 1000 €/m2 dependiendo de los factores que le hemos comentado anteriormente.

      Teniendo en cuenta el presupuesto de que dispone, quizá la mejor opción sea habilitar el ático por fases, más que por oficios.

      Le recomendamos que se ponga en contacto con un arquitecto de la zona para que le asesore teniendo en cuenta el estado actual del ático y sus necesidades.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  21. Buenos dias, me gustaria saber su opinion sobre contratar una unifamiliar sencilla completamente a un contructor o hacerlo por partidas. Evidantemente buscamos abaratar costes, pero tambien una implicacion a pie de obra por nuestra parte, incluso nos planteamos buscar nosotros mismos algunos materiales. Tenemos mucha ilusion,pero no queremos equivocarnos mucho en esto...

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    1. Buenas tardes.

      Nosotros desaconsejamos totalmente construir una vivienda sin contratar a un constructor.

      Nuestra experiencia nos dice que el promotor que hace de constructor, lejos de ahorrar, pierde en tres aspectos debido a su inexperiencia:
      1. La construcción le sale más cara
      2. Los plazos se alargan más de lo razonable
      3. Sufre innumerables tensiones y disgustos

      Para construir una vivienda con éxito se requiere que el jefe de obra tenga formación técnica en construcción, gran capacidad de gestión y bastante experiencia en obra. Sólo vemos viable la construcción de una vivienda sin constructor si el promotor reúne esos requisitos.

      En caso contrario, la forma más adecuada de abaratar costes es reducir superficies o calidades.

      Por último le recomendamos que, en caso de contratar a un constructor, se asegure de que sea serio y profesional. Lo barato muchas veces sale caro.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  22. Hola por fabor quisiera saber si al aprejador se le paga antes o después que den la cedula de avitabilidad aún no la an solicitado gracias por su alluda y aconsejaría a las personas que se a ganar una casa que ea arquitecto no sea de la empresa por que ami me an estafado tube que cambiar de constructora y he tardado dos años para hacer mi casa un saludo mi correo filohernandez@hotmail.como

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    1. Buenas tardes.

      No hay una norma general sobre la forma de pago de los honorarios profesionales. Lo normal es que las condiciones figuren en el contrato firmado con el aparejador.

      Si el aparejador le ha facilitado el "certificado final de la dirección de ejecución de obra", su trabajo ha terminado, por lo que se le debe pagar. La única excepción sería que se haya establecido otra forma de pago en el contrato.

      En lo que respecta a contratar al arquitecto de la empresa constructora, en general es desaconsejable, ya que siempre defiende mejor los intereses del promotor un arquitecto independiente.

      Por ser más claro:
      - Si el promotor contrata al arquitecto, el cliente es el promotor.
      - Si la constructora contrata al arquitecto, el cliente es la constructora.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  23. Buenas tardes. E recibido en herencia una casa que está pegada a la de mis padres, pero mi sorpresa es que al fallecer ellos y querer poner la casa a mi nombre me dicen en el ayuntamiento que no consta como casa sino que esta como ampliación de terraza. Que tengo que hacer. Llamar un arquitecto y que haga planos sobre la casa ya echa? Cuanto me saldrá ponerla al dia?

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    1. Buenas tardes.

      Le recomendamos la lectura del artículo del blog "Legalización de obras sin licencia". En él explicamos los pasos que debe dar en función de cómo se encuentra la casa respecto a la normativa urbanística.

      El coste de legalizar la construcción varía mucho de unos casos a otros. Depende principalmente del alcance de las obras que tenga que hacer para adaptar la casa a la normativa.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  24. hola buenas, he encontrado una casa de dos plantas que venden la cual se construyo el esqueleto, pero falta acabar. Si quisiera una hipoteca autopromotor me la darian? si la comprara que pasos tendria que seguir para poder hacer la obra?

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    1. Buenas tardes, Myriam.

      No debería haber ningún problema para obtener una hipoteca autopromotor en el caso que plantea. Le recomendamos que se informe en su banco sobre cuáles serían las condiciones.

      En lo que respecta a qué pasos seguir, lo primero es estudiar bien el proyecto para el cual se obtuvo licencia y ponerse en contacto con el arquitecto director de obra para saber en qué fase está actualmente.

      Si desea mantener el proyecto original y le inspira confianza el arquitecto que dirigió la primera fase, conviene que sea él quien continúe la dirección de la obra hasta su finalización.

      Si desea hacer un proyecto distinto al original, deberá iniciar la tramitación desde el principio, redactando un nuevo proyecto y presentando una nueva solicitud de licencia.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  25. Hola. en primer lugar agradeceros y felicitaros por la aportación de conocimientos.
    Mi pregunta es la siguiente: Es posible la construcción en muros de ladrillos un edificio de dos plantas y una superficie de 500 m2?
    gracias anticipadas.
    e. Alvarez

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    1. Buenas tardes, Enrique.

      Muchas gracias por su felicitación. Nos alegramos de que valore nuestra aportación.

      Sí es posible construir edificios de dos plantas en ladrillo. De hecho, antes de la utilización masiva de estructuras de acero y hormigón, era el sistema más utilizado.

      La ventaja de construir con muros de carga es que se cumple al mismo tiempo la función de separación y la de estructura. En edificios de una o dos plantas, puede ser más económico que hacer una estructura de pilares (depende de la zona). En construcciones de más altura, los muros de carga requieren mayores espesores, por lo que deja de ser viable su utilización.

      Las desventajas de construir con muros de carga respecto a hacerlo con pilares son que se ocupa más espacio, se condiciona la distribución interior, se limita la disposición de huecos en fachada y se aumenta el plazo de ejecución.

      En la actualidad, cuando se plante la construcción con muros de carga, se tiende a utilizar materiales como termoarcilla o bloque de hormigón celular debido a que proporcionan aislamiento térmico.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  26. Hola, gracias y felicidades por la ayuda que aportáis, he adquirido un terreno y tengo la intención de edificar una casa, estoy mirando las diferentes opciones de construcción, Prefabricadas de madera con acabado de rebozado de cemento, de obra tradicional y de hormigón celular, de este último he contactado con una empresa de construcción pero que no conozco personalmente, solo con una vista al despacho y a una obra en construcción, y no me parece mala opción pero mirando por internet es difícil encontrar comentarios de personas que tengan una casa de estas características y que ya lleven viviendo en ella los años suficientes como para recoger una opinión con experiencia, ¿me podéis dar alguna información de este material comparado con la obra tradicional? Esta empresa se encarga de todo con llave en mano, lo cual no me termina de gustar ya que prefiero que tanto el arquitecto como aparejador sean más de mi equipo que no del contratista. En cuanto al hormigón celular y la normativa de aislamiento que va cambiando poco a poco, creo que sería conveniente que cumpliera no con la que hay en vigor sino con la que se tenga que cumplir en los próximos 5 años si ya está definida, pero desconozco cuál es para poder comentarla con el constructor. También me comentan el constructor que para ser más eficiente la vivienda los cerramientos han de ser de PVC con cámara y no de aluminio, ¿ Es mejor el pvc?
    Gracias por todo y un saludo

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    1. Buenos días, Jesús.

      Empezamos por lo más importante:
      Si está pensando en construir una casa prefabricada, es correcto que se ponga en contacto con los fabricantes de casas prefabricadas para que le asesoren sobre sus modelos. En este caso compra un "producto" y conviene que trabaje con el arquitecto y aparejador de la empresa, ya que serán quienes mejor conocen el proceso de fabricación.

      Sin embargo, si quiere hacer una vivienda a medida, nuestra recomendación es que se ponga en contacto con un arquitecto de la zona, en vez de con una constructora. El arquitecto le brindará asesoramiento especializado adaptado a sus necesidades. Contratar al arquitecto de la empresa constructora en general es desaconsejable, ya que siempre defiende mejor los intereses del promotor un arquitecto independiente.

      En lo que respecta a sus preguntas sobre materiales:
      La principal ventaja del hormigón celular es que posee muy buen aislamiento térmico respecto a la obra tradicional de ladrillo. La principal desventaja es que su uso está poco extendido en España, por lo que se requiere buscar mano de obra que lo trabaje o bien formar a la mano de obra de que se dispone. No es especialmente complicado: básicamente requiere que los albañiles conozcan el material y trabajen con más precisión de la que están acostumbrados.

      En lo que respecta al cumplimiento de normativa, la norma española actual requiere un nivel de aislamiento muy alto respecto al tipo de construcción que estamos acostumbrados, pero vienen normas mucho más exigentes. Para que se haga una idea, la Directiva Europea 2010/31 establece que todos los edificios de nueva construcción tendrán que ser de consumo de energía cero para 2020. Se trata de un objetivo muy ambicioso que obligará a hacer un cambio de mentalidad.

      En lo que respecta a PVC frente a aluminio, el PVC es un material más aislante y barato, por lo que en relación aislamiento y precio es más ventajoso que el aluminio. Hay carpinterías de aluminio equiparables térmicamente al PVC gracias a soluciones técnicas como la incorporación de cámaras y sistemas de rótura de puente térmico. Por otra parte, el PVC es más deformable, fácil de rallar y sensible a los rallos UVA. Para compensarlo se le incorporan refuerzos metálicos de acero en el interior, capas de protección exterior, etc. En lo que respecta a la estética, el aluminio da una sensación más ligera ya que se consiguen secciones más pequeñas para un mismo tamaño de ventana. También da una apariencia más noble que el PVC (metal frente a plástico)... En definitiva, la elección de un material u otro depende de las prioridades del promotor.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  27. Buenas noches, he leído toda su página con interés y quisiera que me sacaran de una duda. Mi problema es que contrate a un arquitecto en el añ0 2008 para la construcción de una casa unifamiliar de 180m2 y un presupuesto de79.116,00€ en el pueblo, todo fue perfecto la realización, los pagos, los industriales que intervinieron y los tiempos pactados…pero hace tres años me enviaron una demanda de juicio verbal en reclamación de la cantidad de 4.537,50€ por falta de pago de la dirección de obras de una arquitecta que desconocía…me puse en contacto con el arquitecto con el que firme el contrato y su contestación fue que… era su becaria a la había “cedido” el proyecto( mirando toda la documentación efectivamente esta todo firmado por la becaria) y por discrepancias había despedido y ella en represalia estaba denunciando a todos los proyectos que ella había firmado en el estudio y él no le había pagado la dirección de obras, hasta ahí la historia…
    Mi pregunta, ¿es si por el proyecto básico y de ejecución le abono el estudio 3000€ + IVA 16%= 3.480€, es correcto que por dirección de obras me reclame 3.750€ + IVA 21% =4.537,50 €, o por el contrario según el arquitecto al que contrate me dice que por lo primero se paga el 70% y por la dirección el 30% restante… unos 1800€?

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    1. Buenas tardes, Jjmartinez.

      Los honorarios profesionales de los arquitectos son libres: cada técnico establece la cuantía y la forma de pago como estima oportuno. Lo correcto es que esté todo especificado en el contrato que se firma entre arquitecto y promotor.

      Para obra nueva es habitual que el proyecto represente una cuantía en torno al 70 % y la dirección de obra en torno al 30 %, pero insistimos en que cada profesional establece la proporción libremente.

      En cualquier caso, para que se desestime la demanda basta con que justifique que ha abonado la totalidad de los honorarios que figuran en el contrato, independientemente de la fase a que corresponda.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra consulta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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  28. Hola.
    En primer lugar agradeceros la aportación de conocimientos para los que estamos demasiado escasos.
    Me estoy planteando la construccion de una vivienda en cantabria y veo lo complejo que me resulta saber cuanto me cuesta, para poder decidir

    Primero es adquirir el terreno y con el los consabidos impuestos, como veo estais en cantabria, aprobecho para preguntaros si los impuestos siguen siendo el 8% al que le sumaria el 0,5% de notario y registro

    Ahora me tocaria construir cuando obtenga un presupuesto de contrata tengo que sumarle un 10% de IVA, cuando y a quien se pagaria ese 10%?

    Honorarios tecnicos aparte de la topografia y la geotecnia , los del aparejador y arquitecto creo que se toma el %, del proyecto de ejecucion material, osea un 19% menos que el de construccion

    Licencia ,tasa ,impuesto esto tambien corresponde al % del PEM

    Gestiones tras la obra en este ultimo punto notario y registro corresponderian al 0,5% del presupuesto de contrata , tasa licencia primera ocupacion, y ahora mi gran duda , no hay que pagar impuestos de escrituracion?

    espero que me podais indicar en que me equivoco
    muchas gracias por vuestra atencion

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    1. Buenas tardes, Saja.

      Nos alegramos de que el artículo le esté sirviendo de ayuda.

      Respondo a sus preguntas:
      - En 2018 se ha aumentado el tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cantabria. Ha pasado del 8% al 10%.
      - El 10% de IVA se abona al constructor con cada factura. En lo que respecta a la forma de pagar al constructor, lo normal es hacer un adelanto antes de empezar la obra y abonar el resto a medida que se van ejecutando los trabajos, mediante "certificaciones de obra".
      - Los honorarios técnicos son libres. En el artículo damos una orientación de precios. Los arquitectos solemos calcularlos en base al PEM estimado y a factores como superficie, complejidad, nivel de detalle y diseño, etc.
      - No hay un “impuesto de escrituración” equiparable al de Transmisiones Patrimoniales. Aunque visto lo visto, no me sorprendería que nuestros pródigos políticos nos obsequiasen una joya del estilo.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta o está interesado en nuestros servicios, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

      Un saludo.

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