lunes, 4 de marzo de 2013

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de suelo?

¿De qué depende el valor de un terreno?
¿Es fiable el valor de tasación de una parcela?
¿Es lo mismo el valor de tasación y el valor de expropiación?
Antes de profundizar en los parámetros que se usan para valorar un terreno, conviene reflexionar sobre la diferencia entre "valor" y "precio", especialmente en estos tiempos de volatilidad, en los que los precios caen desordenadamente tras las fuertes alzas que experimentaron años atrás.

Simplificando, podemos decir que el precio de un bien es la cantidad de dinero que pagamos por él, mientras que el valor es el beneficio o la utilidad que obtenemos de él. El precio oscila en función del trabajo necesario para fabricar el bien, el coste de las materias primas, la escasez del bien en el mercado, la existencia de monopolios, los impuestos o subvenciones que se le apliquen, la honestidad de los vendedores o la irracionalidad de los compradores. Por su parte, el valor tiene un carácter más estable, puesto que depende básicamente de la utilidad que ofrece o del placer que se obtiene de él.

En el siguiente artículo vamos a hablar del precio de los terrenos, aunque emplearemos el término “valor”, por ser la terminología más empleada, tanto a nivel legal, como cotidiano.

El valor de tasación de los terrenos depende principalmente del “precio de mercado”, que se obtiene tras la realización de un estudio de mercado. En este estudio se comparan los precios de terrenos de características similares que están a la venta en el momento de la tasación o que han sido vendidos recientemente. La Orden ECO/805/2003 del Ministerio de Economía, establece las normas que deben seguir las tasaciones de bienes inmuebles.

Entre las características que determinan el valor de un suelo están:
  • Distancia a núcleos de población o puntos de interés
  • Infraestructuras existentes y previstas
  • Cualidades del entorno
  • Morfología de la finca
  • Aprovechamiento urbanístico
Estas características no son otra cosa que los criterios que va a emplear un comprador racional para valorar si el precio del terreno es interesante, y por lo tanto son a su vez los argumentos que va a emplear el vendedor para inducir a la compra.

De ellas, la que mayor influencia va a tener en el precio del terreno es el “aprovechamiento urbanístico”. Esta magnitud sirve para cuantificar el beneficio procedente de edificar en un terreno, y depende de su clasificación y ordenación en el planeamiento municipal. En función de la clasificación, el aprovechamiento se materializa siguiendo distintos modelos: 
  • Suelo no urbanizable o rústico: son suelos en los que no se puede construir con carácter general. Sin embargo, con la reciente modificación de Ley del suelo de Cantabria se abre una vía de aprovechamiento, como explicamos en el artículo  “Quiero construir una casa en suelo rústico”.
  • Suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado: son suelos en los que se deben construir una serie de infraestructuras antes de poder edificar. Por lo general, estas infraestructuras corren a cargo de los promotores. Para que los promotores repartan las cargas y beneficios del proceso de urbanización, el suelo se divide en "áreas de reparto" a las que se asigna un "coeficiente de aprovechamiento".
  • Suelo urbano consolidado: son suelos que cuentan con las infraestructuras fijadas por el planeamiento, por lo que se puede proceder directamente a su edificación. La magnitud que sirve para valorar el aprovechamiento de estos suelos es directamente el "coeficiente de edificabilidad”.
La clasificación, ordenación y aprovechamiento del suelo municipal se fijan en el Plan General o en las Normas Subsidiarias y puede consultarse en el Ayuntamiento. Es muy recomendable solicitar la "ficha urbanística" antes de comprar un terreno, ya que en este documento, el Ayuntamiento resumen los parámetros urbanísticos que afectan a la parcela.

Cuando un terreno va a ser expropiado para una finalidad de interés público, se emplea otro método de valoración, en el que se obtiene el valor de expropiación o "justiprecio". En esta valoración no se tienen en cuenta las plusvalías correspondientes al aprovechamiento urbanístico que tendrá el suelo, conforme establece la Ley sobre Expropiación ForzosaEs decir, el justiprecio es una indemnización que comprende exclusivamente el valor objetivo del bien y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación.

Finalmente, conviene recordar la famosa cita de Publio Sirio, quien ya defendía en los tiempos del Imperio Romano que “las cosas valen lo que uno está dispuesto a pagar por ellas”.

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición. 

¡Un saludo!

amutio y bernal

Amutio y Bernal Arquitectos

6 comentarios:

  1. Como puedo calcular el valor de un terreno urbano consolidado, pero que ha agotado la edificabilidad??

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    1. Buenas tardes, Victor.

      El sistema de cálculo más empleado para valorar un terreno es el método de comparación, que consiste en establecer un precio de mercado comparando el terreno con otros de similares características que están a la venta.

      En el caso de un terreno que ha agotado la edificabilidad habría que valorar qué uso o rendimiento se le puede dar. Un ejemplo: muchos terrenos rústicos en los que no se puede edificar se valoran en función de la rentabilidad que se obtiene de ellos como explotación agrícola o ganadera.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta o necesita alguno de nuestros servicios, estamos a su disposición.

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  2. Hola como puede averiguar el valor del metro cuadrado de suelo rústico agrícola de una zona en especial de cantabria?

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    1. Buenas tardes, Neussuenable.

      Los métodos más utilizados para estimar el valor del suelo agrícola son el método de comparación y el método de capitalización de rentas.

      El primero consiste en hacer un estudio de mercado, en el que se compara el terreno con otros terrenos de características similares que están a la venta en el momento de la valoración o que han sido vendidos recientemente. Este es el método más utilizado y el más fiable a corto plazo, ya que se consigue un "precio de mercado" que tiene en cuenta la oferta y la demanda en un determinado momento.

      El segundo método consiste en calcular el valor a través de las rentas o ingresos que se pueden obtener de la explotación. Se trata de un valor más fiable a largo plazo, ya que no tiene tanto en cuenta las idas y venidas del mercado. Este método es muy útil cuando se quiere estimar la rentabilidad de una inversión a largo plazo.

      Esperamos haberle sido de ayuda.
      Si tiene alguna otra pregunta o necesita alguno de nuestros servicios, estamos a su disposición.

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  3. Hola, ¿Cómo se puede valorar un solar urbano que está siendo utilizado para accesos a las viviendas colindantes?, y no hay perspectivas, que cambie su uso por muchos años..
    Muchas gracias.
    Saludos

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    1. Buenas tardes.

      El hecho de que el solar se esté utilizando en la actualidad para acceder a las viviendas colindantes no tiene por qué influir en la valoración. Influirá sólo en el caso de que la zona de paso esté reflejada en las escrituras o en el planeamiento urbanístico.

      Si el paso figura en las escrituras como "servidumbre de paso" o en el planeamiento como “viario público”, se deberá estudiar cómo afecta al aprovechamiento del solar y considerarlo en la valoración.

      Esperamos haberle sido de ayuda. Si tiene alguna otra pregunta, estamos a su disposición.

      Un saludo.

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